仅仅90天，外资PE在中国内地就花去了300多亿元，这些资金的去向，被指用于收购中国内地一线城市的商办物业。这份名单中不乏黑石、基汇等这样的国际知名PE。

这标志着一种趋势的判断。随着全球产业分工和经济链条的重新构造，北京、上海这样的一线城市所拥有的资产价值为外资所最先识别。这一点，无论对于内资甚至是散户投资者的资产配置策略，毫无疑问具有重要的信号参照意义。

外资大手笔趋势

上一轮外资在北京、上海大规模购置物业，恐怕还要追溯到十五年以前。那时候，人民币刚刚打开升值周期。而这一次，外资PE的大规模集中出手，则多少有些令人意想不到的味道。

这一次外资PE的集中出手，大致是在2019年初开始的。知名外资PE黑石先是在收购了美国商业巨头塔博曼在中国持有的西安、郑州等地购物中心50%的股权；又以15亿美元收购到上海长泰广场。仅这两项收购，就花费了20多亿美元。

这还仅是黑石一家。除黑石之外，知名外资PE基汇，新加坡政府投资公司旗下的凯德等，分别买下了上海浦发大厦、MIXc万象城等甲级写字楼。

数据证明，外资的突然出手，并非是个案，而是从2018年开始，就展现出的趋势，戴德梁行的数据显示，2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元，外资占总交易额的32%。

与上一轮外资集中进入中国一线城市收购物业不同，本次外资的出手的“区域”，集中在一线城市的核心区域，并且新买入的物业均为商办类物业。这与中国经济处在世界经济格局中地位和角色的变化有关。

具体而言，上一轮外资进入中国，首要原因在于人民币升值周期的开启。外资在中国进行资产配置的逻辑在于收购以人民币计价的资产，通过人民币升值获利。但是，此轮外资进入中国大规模收购商办物业，所对向的均为成熟区域、经济中心城市、资产运营收入稳定的商办物业，这说明，商办物业本身的收益能力，在外资的资产配置逻辑中，已经居于核心位置。

目前，人民币单边升值的周期已经基本过去。因此，“大规模撒网”、“闭眼收购”物业的“躺赢”时代，已经结束。相比于国内资本，长期在国际市场游走的外资，对这种周期性的变化感知更为直接、明显、领先。于是，就可以看到2019年以来，外资在内地出手的方向、区域、物业选择类型的变化。

资产策略风向标

实际上，商办物业的需求，一直分为两大类，一是自用，二是投资者的资产配置。在投资者资产配置类别中，机构投资者和散户投资者又分别是两个重要的主角。机构投资者单笔投资量大，散户投资者数量比例偏高，两者的互动，决定着内地商办物业市场的走势。

从过往的经验看来，机构投资者的走向，向来具有预见性和信号意义。因为大宗交易所需的巨额资金，使得机构投资者更加接近资本的源头，因此，对于市场变化的感知更为领先，带有鲜明的信号参照意义。

在这一轮外资集中购入中国内地商办物业的过程中，对于散户投资者，最重要的信号意义有两点，首先是城市及其城市区域的选择；其次是有成熟配套和运营可能的商办物业类型选择。

从外资已经成交的案例中，可以发现，交易资产的标的物主要位于北京、上海，交易资产标的物一般处在成熟区域，且多半具有地标属性。如上海的长泰大厦、浦发大厦、新天地，北京的佳程广场等，都是在上海和北京最为成熟的区域，在区域内乃至整个城市，都带有地标的属性。

同时，成熟区域、地标属性都带来另一个可供散户投资者参照的信号，即目前能够成熟运营带来收益，或是在可以预见的未来可以进行成熟的运营进而带来稳定收益。