历时4年半，大兴国际机场即将起势腾飞，肩负城市接驳功能的丽泽金融商务区也将在多线换乘的立体交通下无缝对接城市发展，享受发展第一手红利。

　　丽泽商务区正处于快速发展期，目前已吸引近470家机构进驻，注册资本金超2800亿，根据高力国际发布的《新兴金融产业聚集地——丽泽金融商务区写字楼市场概览及展望》，丽泽已出让土地规划建筑面积中近98%为写字楼项目，总规划建筑面积中租赁型写字楼约占55%。据高力国际华北区董事总经理严区海介绍，自2018年丽泽金融商务区进入甲级写字楼市场，未来3年，将带来约50万平方米甲级写字楼租赁供给。

　　实际上，从近几年北京（楼盘）甲级写字楼的供求来看，受宏观经济影响，供给方面呈现多点开花、多中心发展趋势，除丽泽商务区的崛起之外，望京、亚奥等商圈也为市场带来了近百万平方米的写字楼项目，北京甲级写字楼市场将迎来供给高峰；需求方面，内资企业成为甲级写字楼需求的主力，科技和传媒等行业迅速追赶金融、专业服务业等传统主力租户在甲级写字楼的市场份额， 2018年上半年灵活办公空间迅猛扩张。

　　伴随供给层面的升温，严区海认为，新增供给集中区域的租赁进程在2019年会较为缓慢，2019年北京甲级写字楼空置率将全面大幅提升，租金也会有小幅下调。“但供给高峰一过，需求预计保持稳定，同时随着区域基础设施问题的解决，租赁进程将加快，未来空置率将逐渐回落，租金也将在2021年开始企稳回调。”严区海预计。

　　壹

　　“保持空置率动态平衡”

　　供应放量，需求并未跟上，直接导致写字楼市场空置率的上升，而这也是国内多数城市面临的共同问题。以北京为例，受市场新增供给逐渐增多的影响，2019年第一季度，写字楼市场空置率小幅提升至10.2%，尽管望京和亚奥等北部新兴商圈受到高科技行业的青睐，需求保持强劲，但因新增项目较多,空置率也处于9-17%，CBD及周边区域受供给预期影响，空置率略有提高。

　　对此，严区海认为，空置率是供需是否平衡的表现形式，空置率上升是供大于求的结果，但仍需根据不同城市的不同发展阶段辩证看待。“北京写字楼空置率从2017末的8.3%提高到2018年末的10%主要是由于供给较多超过了企业对办公面积的需求。

而2019年第一季度末进一步小幅提高至10.2%则主要是需求减少所致。”严区海分析称。

　　“长期来看，供给和需求是处于动态平衡之中的，因此不能认为空置率上升就一定存在较大问题，空置率较低就是好的，”严区海表示，空置率长期处于过低水平或将抑制企业的扩张需求。

　　对于空置率这一指标来说，最为关键的是长期保持相对健康的动态平衡，“这就有赖于实体经济保持健康发展水平，企业有充足的办公空间需求；另一方面需要宏观层面对办公楼的规划和供给有一定的宏观调控。”严区海认为。

　　贰

　　内资租赁需求上升 外资扫货一线城市

　　一个趋势是，在国内多数城市写字楼租赁市场上，中资企业租户需求持续攀升，成为写字楼重要的新增需求来源和主导力量，这一趋势最早可以追溯至2008年全球金融危机后，“此后中资企业在甲级写字楼的租赁需求日益增加，外资需求逐渐减少，尤其在近几年表现尤为明显。”据严区海介绍，2015年内资企业占比约50%，但2018年内资占比已达75%。

　　对于这一变化，严区海归因于三大方面，一是热点城市写字楼租金持续保持上涨的态势；二是内资企业实力越来越强，越来越重视楼宇品质在树立企业形象、吸引和保留人才等方面的重要性，同时支付能力也日益提高；

　　此外，对外资企业而言，中国仅是其全球业务中的一个区域市场，因此在房租成本把控等方面更为严格，“外资企业在中国的业务发展并不一定都保持积极向好的态势，特别是随着内资企业实力的不断增强，部分外资企业在华业务增长乏力，使他们难以增加对写字楼的空间需求。”严区海分析称，在外向型经济占比较多的城市，如上海（楼盘），中资外资的租赁反差表现偏弱。