近日，湖北恩施房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》（以下简称《通知》），引发大家对房地产市场风险特别是三四线城市市场风险的广泛关注。恩施属于典型的三四线城市，2018年全州总人口401万人，常住人口336万人，常住人口城镇化率为43%，近年来房地产市场也经历了较快发展。因此，恩施房地产市场遇到的问题，可能也是其他一些地方面临的共性问题。无论从人口发展趋势，还是城镇化阶段，以及住房供应阶段性变化后续房地产市场走势看，我们必须高度重视三四线城市的房地产市场风险，落实“一城一策”调控措施，有效化解三四线城市区域性风险。

　　高度重视三四线城市房地产市场风险

　　首先，一些三四线城市住房供求已达平衡，要警惕住房过剩风险。回顾我们住房发展的阶段性特点，“十二五”时期是住房新开工套数最多、面积最大的时期。“十三五”时期是住房竣工高峰期，城镇住房规模将继续提高。据测算，全国城镇家庭户住房已达1.1套，特别是近年来随着一线城市和热点二线城市加强调控，开发层次下沉至三四线城市，进一步加大了三四线城市供给强度，三四线城市局部过剩风险不容忽视。

　　其次，宏观经济背景变化也会加大市场压力。从国际经验看，房价上涨一般都出现经济高速增长、城镇化快速提升和住房供不应求阶段。当前，我国更加强调高质量发展，经济增速进入中高速阶段，以往房地产投资增速动辄两位数的阶段已经成为历史。过去我们房地产也曾出现过过剩问题，但往往在下一轮景气周期中很快得到消化。随着经济发展阶段性的变化，这种景气周期效应已经减弱。加之三四线城市房地产市场容量相对较小，市场价格弹性更大，人口和产业集聚能力仍待加强，更需要尊重市场规律，有效地对市场进行预调微调。

　　最后，人民群众对美好生活的向往对住房品质提出更高要求。未来一段时期，中国住房发展的重点将从解决总量不足向提升居住品质转变，着眼于向广大居民提供功能更加合理、质量更加优良、环境更加舒适的住宅。《通知》提到“有些个别楼盘违反相关规范，将楼层设计高度降低至2.7米左右。”这显然与住房品质发展趋势不一致，应该予以及时纠正。

　　有效化解三四线城市房地产的“灰犀牛”

　　第一，准确合理预测住房需求。三四线城市要摸清底数，为有序推进住房调控和住房建设提供有力支撑。同时，还要结合自身城镇化和工业化发展阶段性特点，重视本地人口总量和结构变化对住房需求的影响，制定更加合理的住房规划，并根据市场动态予以及时调整。调研发现，有的城市根据对人口机械增长率、老旧小区拆迁、适婚人口数量、产业规划等因素，测算确定住房需求规模，掌握土地供应和住房实物供应速度，取得较好的市场调控效果。通过住房需求预测，既要防止供给不足造成的房价过快上涨，也要避免住房严重过剩造成区域性风险。

　　第二，优化土地供应结构。从中长期看，要加快完善人地挂钩制度，增强中长期土地规划对住房供给的引导作用，根据常住人口规模和流动情况，合理确定居住用地规模，规范公布年度、三年和五年土地供应计划，形成稳定的开发投资预期，避免侵害消费者权益的短期行为。对于已经出现过剩苗头的城市和区域，要长短结合、标本兼治地施策。既要严格落实国家有关规定，通过信贷、税收等手段调节近期住房供应速度，又要“一城一策”、“一区一策”地精准调整土地供应空间布局，将土地供应计划向产业园区、人口集聚区、交通节点倾斜，与有效住房需求对接，对于确属过剩较多的区域，要及时果断调减土地供应指标。

　　第三，继续坚持和完善宏观审慎的住房金融制度。我国住房金融体系相对稳健的原因之一，在于较为严格地实施了首付管理。而反观美国“次贷”危机，一些不合理的基础资产就是过度放松贷款审核门槛造成的，甚至出现大量所谓的“零首付”贷款。当前，一些三四线城市住房供给压力是客观存在的，但不能因此任意放松贷款审核标准，过度降低首付成数，为后续市场运行埋下隐患。同时，加强对开发企业利用非银行金融机构和非标渠道融资行为的监管，防止过度举债对企业经营可持续性造成冲击。

　　第四，保证对新市民和中低收入家庭的住房需求支持力度。三四线城市的常住人口和户籍人口的城镇化率普遍相对较低，这意味着在下一阶段的新型城镇化过程中，三四线城市仍然具有相当的住房潜力。我们在化解阶段性住房过剩矛盾时，要遵循有保有控的原则，重点考虑满足新市民和中低收入家庭住房需求。对购买首套中小户型中低价位的新市民和中低收入家庭要在信贷、税收方面采取相应的支持政策。包括对特定群体采取相对优惠的利率和首付，发挥住房公积金等政策性住房金融的作用，提高新市民和中低收入家庭的住房支付能力，降低家庭惟一住房交易环节税费，促进住房品质持续提高和存量住房资源合理配置。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）