原标题：80后、90后成购房主力军

　　80后在东莞购房市场上占据半壁江山

　　随着90后进入刚需市场，80后进入改善需求的换房时代，目前东莞楼市80后、90后已成购房主力军。相关数据显示，去年东莞80后购房占比达56.2%，90后占比达到22.3%，占比已经超过70后。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　图/广州日报全媒体记者卢政

　　现状

　　80后纷纷换房 或因“二孩”或为过理想生活

　　80后陈先生在年近40岁这一年，打算拿出全部的积蓄购买一套带院子的小别墅，过上自己理想的生活。

　　陈先生从小在城里长大，从来没有住过有院子的房子，他梦寐以求的生活就是有一个小院子，在院子里养上两只狗，傍晚时分到江边散步看夕阳。目前他在东莞中心城区有一套学区房，打算留给儿子长大后结婚生子用，不能卖房置换，能够动用的资金不多，因此他看上了距离中心城区不远的一些带院子的别墅楼盘。这些别墅的面积都不太大，加上赠送建筑面积约170多平方米，总价也能够控制在500万元左右，好在有个小小的院子满足了他的别墅梦。此外，别墅离城区不远，车程在半个小时左右，方便他平时的商务工作、与朋友们聚会等。

　　80后李女士一家原本在东莞城区有一套两房户型的房子，自从第二个孩子出生后，家里的居住环境就明显拥挤起来。为了让孩子有更好的居住环境，她毅然把城区两房卖掉，到旁边的镇区买了一套四房大户型，由于镇区房价较低，换房也就没有什么经济压力。

　　因为结婚生子，刘先生也将原来位于东城的两居室换成了南城的一套三居室住宅。刘先生告诉记者，原来那套东城两房的位置很好，因此价格比较高，现在换的三房虽然面积大一些，但是由于位置没有那么好，且二手房楼龄也有点长，因此价格差距也就不是太大，换房很轻松。刘先生说，考虑换房除了觉得房间不够用外，结婚后和老人孩子一起居住，也需要一个大社区来满足他们日常散步需要。

　　90后购房人数超过70后

　　根据乐有家研究中心数据统计显示，2018年，80后在东莞购房市场上占据半壁江山，占比达56.2%，而90后的购买力日益强大，与70后的差距再次拉大，占比超70后约5个百分点。此外值得注意的是00后甚至是10后也在崛起，出现在购房市场上。从乐有家研究中心公布的数据来看，2018年东莞80后购房比例为56.2%，90后占比22.3%，70后占比17%，60后占比3.8%，50后为0.5%，00后为0.1%

　　价格方面，据东莞中原战略研究中心介绍，去年70~110平方米刚需型洋房产品中，总价基本维持在100万~200万元的区间；其中150万~200万元总价的洋房产品成交占比上涨幅度最为显著，由2016年的19%大幅上涨至2018年的44%。其次为200万~250万元的总价产品成交占比由2016年的6%上升至2018年的18%。此外，110~144平方米的改善型洋房产品中,150万~200万元的总价洋房成交占比达35%，200万~250万元的总价洋房占比达29%，其次为250万~300万元的总价洋房占比达15%。从数据来看，当下洋房整体总价区间分布较均匀，150万~200万元的总价洋房仍为市场改善型产品的成交主力。

　　观察

　　刚需、改善需求是市场成交主力

　　东莞中原战略研究中心介绍，今年5月东莞市场成交主力依然集中在刚需产品，70~120平方米刚需型产品成交占比为77%，环比下降2个百分点；改善型作为市场第二主力，产品成交占比为17%，环比上升1个百分点，未来随着二手房个税调整政策持续发酵，业主置换需求有望进一步释放，“以旧换新”“以小换大”情况将越来越多。

　　从去年全年数据来看，2018年东莞70~100平方米的刚需型产品仍为市场的供求主力，其次是110~144平方米的改善型产品。东莞中原战略研究中心表示，目前的现状一方面可以反映出刚需购房者主导市场，刚需型产品仍为市民置业首选；另一方面，受到二孩政策全面放开影响，加上改善需求的释放，改善型产品成交占比持续稳定，维持在三成以上。

　　后市

　　东莞进入“换房时代”

　　随着改善需求的进一步释放，东莞改善型户型产品的成交量也有所上升。特别是80后购房者已经从刚需购房者慢慢过度至改善型需求购房者，东莞楼市也逐渐进入“换房时代”。

　　“换房需求”在二手房市场上表现最为明显。东莞中原战略研究中心介绍，从二手房市场来看，去年三居及以上户型成交比例上升，楼梯房占比有所升高。随着“二孩政策”的放开及尽可能的“一步到位”、减少换房频次，2018年一居、二居的成交占比有所减少，另外对刚需购房者而言，很多二手房的购房门槛目前已超过一手房，部分需求分流到一手房市场。三居及以上户型的成交占比有所上升，主要原因在于东莞进入换房时代，部分购买力较强的改善换房需求支撑成交。