今年以来关于深圳（楼盘）写字楼过高空置率的话题一直不绝于耳。

　　近期，市场再次传出南山区写字楼降租金、高空置率的消息。

　　不过消息并非空穴来风，据第一太平戴维斯数据显示：

　　今年第一季度深圳甲级写字楼市场空置率环比上升0.2%，至18.2%，前海片区的甲级写字楼空置率更超过50%，甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%至每平方米225.8元。

　　这到底是什么原因，让万众瞩目的科技之都深圳的写字楼，“沦落”到如此境地？

　　影响写字楼市场的因素有哪些？

　　首先还是供求。写字楼作为商品，离不开这一铁律。

　　据不完全预计，深圳2019年将有109.9万平方米的甲级写字楼交付，主要集中于福田中心区和前海，分别占总新增供应量的28.8%和25.5%。

　　存量大了，企业可选择的就多了，这里贵了我就去别地儿，这就导致不少写字楼只能降低租金来回笼资金。

　　今年一季度，深圳写字楼每平米平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%；售价亦环比微跌。

　　其次是共享办公兴起。

　　在南山不少写字楼你会发现许多共享办公室，即好几家公司在同一间办公室工作。

　　这样一来可以解决了不少小微型初创企业的办公场所问题，比如有的公司只有几个人，但写字楼不可能只租给你几个工位，此时如果能和其他稍大的公司一起“凑单”共享写字楼，对于小微型初创企业来说是不错的选择。

　　而在深圳，这类企业是非常多的，一定程度上这类写字楼租赁需求也就少了许多。

　　最后，也是最重要的一点，就是宏观环境好坏。

　　2018年至今，迫于经济形势严峻，许多企业都实施了裁员、更换办公场所等缩减成本的措施，写字楼退租现象比比皆是，这也就不难理解写字楼的空置和租金下滑现象了。

　　深圳写字楼“租不出去”？

　　有媒体报道称，深圳福田中心区的某甲级写字楼，从去年年中的450元/平方米，降到现在的300元/平方米，南山区不少写字楼也出现整层的空置现象。

　　但别忘了，深圳作为国内一线城市，且经济结构在一线城市中也是最健康的，创新潜力最大的一个，具有如此强大生长力的城市写字楼，是根本不存在长期性空置现象的。

　　而近期出现的空置现象，我想应该从多方面因素考虑：

　　1、产业结构。深圳每个片区的写字楼空置率并不一样，而且跟价格无关，也就是说，并不是越便宜的片区空置率越低。

　　至于为何有的片区写字楼出现空置，与其产业结构密切相关。

　　福田，是深圳的金融重地，深交所、各大基金、券商等金融机构总部均在此办公；南山，是深圳的科技中心，创维、腾讯、中兴，能叫上名的互联网巨头也都汇聚于此。

　　但大家发现没有，金融和互联网公司普遍来说人员其实并不需要太多，写字楼需求并不大。

　　咱举几个例子：

　　比如金融精英聚集的私募基金公司，十来号人就能创造几亿甚至更高的产值，以及很多税收，这是不少实体经济企业都望尘莫及的。

　　至于为何前海写字楼空置率高达近60%，那是因为许多基金公司为了拿到前海深港基金小镇的政策优惠，都在前海注册了公司或办公场所，但实际上真正经营实体却在福田、南山。

　　这也就是为何福田那么贵，空置率却并不高的原因。

　　再比如互联网公司，不少互联网公司的总部虽在南山，但业务遍及全国，所以除了那种需要数据、客服等大量人员的互联网公司外，其他的人数并不多。

　　而罗湖作为深圳的老城区，不乏存在许多传统行业，比如珠宝。

　　从加工到零售店一整套下来，都需要大量的人员和场所，因此对于写字楼的需求也就更多。

　　至于宝安，基本以工业区为主，在靠近南山区的如新安、坪洲、壹方城一带，也有许多金融、互联网、贸易等外包服务公司等，但毕竟宝安区这类公司还是少数，也就不可能出现写字楼供不应求的问题。

　　2、地段。李嘉诚的买房名言告诉我们，地段最重要。

　　但其实买房跟写字楼一样，地段好的地方，租金和空置率自然也不会低到哪去。

　　还是拿福田区为例，为何福田写字楼那么贵，金融公司还要扎堆挤在那里办公呢？

　　因为在那里见客户、拓展业务，甚至业内人员信息交流都更加方面，甚至有的量化基金公司为了更方便快捷的获得深交所交易数据和信息，特意搬到深交所旁边的太平金融大厦办公。

　　3、区域规划和集群效应。