文丨 花满楼

　　武汉的崛起不再是一个预言，而已经成为事实。

　　关于这一点，我想，你大概率不会反驳。

　　不管是如火如荼建设的光谷新区、全城开挖的地铁、道路等基建大工程，还是百万大学生留汗建设的抢人大战，都足以说明武汉（楼盘）发展的强大后劲。

　　光谷新区

　　而站在热火朝天建设的大武汉，我还看到了伴随着武汉崛起的楼市躁动下，政府、开发商、购房者三方，复杂而微妙的利益博弈、平衡、妥协。

　　这一刻的武汉，充满了政府与开发商的博弈。

　　现在的武汉限价仍然非常严格，而现在入市的又多是2016年、2017年入市的高地价乃至地王项目，许多高地价的项目站在高高的山岗上，赚得少、不赚钱，甚至是赔本赚吆喝。

　　夹在高地价和低备案价中间的开发商，只能曲线救国，通过精装修来贴补成本。

　　地王的宿命仍是尘埃未定，充满种种变数，限价让房地产营销引以为傲的种种变通和调整，通通失效，背后是开发商和政府对政策和环境的博弈和角斗。

　　在这样的市场环境之下，开发商需要调整的除了心态，还有策略。

　　这一刻的武汉，充满了政府与购房者的博弈。

　　2016年那股汹涌的暴涨潮让武汉陷入疯狂，新盘日光、二手房坐地起价、全款抢房...甚至还形成了一条罪恶的灰色产业链，明目张胆的茶水费，暗箱操作、内部渠道，论茶水费之猖獗，全国除了武汉，无出其右。

　　现在的武汉房价真的不便宜了，而又正处于抢人大战的关键，必须通过房价用足够的诚意留住人才，于是便出台了“144㎡以下的，刚需优先选房”的政策——后湖、四新、光谷东、白沙洲、东西湖常青、蔡甸区等，刚需房源比例提高至100%，其他区域提高至80%。

　　这个政策确实是保护了刚需，但也让武汉全城刚需拿着资料到处登记，陷入了要和全城刚需竞争摇号但又买不到房子的尴尬境地，甚至某些热门刚需盘，还要交茶水费才能买。

　　而且为了控制市场过热，二套首付一般是6成，但因为双合同，二套差不多要去到8成左右，把改善逼得够呛。

　　这一刻的武汉，充满了开发商与购房者的博弈。

　　在“双合同”之下，2万/㎡以下的项目，捆绑2500元/㎡的装修，2万/㎡以上的 ，捆绑3000-4000元/㎡，而且装修款要一次性给，首付压力非常大。

　　而且因为限价严格，精装修变“惊装修”，产品减配降标，刚到不能再刚，完全是货不对版。（关于产品减配，下文会详细解读）

　　精装修变“惊装修”

　　因为从2018年下半年开始，因为“惊装修”，全城维权，最后出了个可退房或退精装修的政策。但在开发商看来，刚需们买到的是限价新房，有的还有一二手房倒挂的价差，已经是捡了大便宜了。

　　在政府、开发商、购房者三方复杂博弈之下，现在的武汉楼市呈现出两大特点。

　　? 1. 一边托底房价，一边维持热度

　　限价，给了购房者看涨的房价预期；刚需100%优先选房，让刚需全城交资料、全城摇号，让市场维持住热度，不会轻易转凉。

　　毕竟对于现在的武汉来说，18000元/㎡以下的房子还要抢，而18000元/㎡以上的房子已经平静，这是由武汉的购买力决定的。看似好像是在调控市场，但细究之下，不如理解为托底房价，维持热度。

　　? 2.产品减配严重，发展严重滞后于同量级城市

　　限价之下的武汉，产品减配到过分：精装修减配、园林减配、外立面减配。

　　武汉本地开发商的产品本身就做得一团糟，引得外来的大开发商也降标减配严重。而在限价之下，武汉的产品简直是做到掉到地上去。

　　例如通过旧改拿地的佳兆业武昌老城区项目，3.2万/㎡，含4000元/㎡的精装修。

　　按道理说，这样高的装修，中央空调、新风系统、地暖是标配，还要有壁纸、柜子和全屋的智能家居系统，但佳兆业的装修就是标准如下，懂行的人都知道1000元/㎡都不用。

　　4000元/㎡的装修，是连个壁纸都不给贴的白墙

　　还有占据了稀缺江景的青山区保利项目，价值千万的江景豪宅，带的装修真是简陋到不能再简陋的装修：TOTO的卫浴、方太的厨房三件套。

　　为什么会出现这样的情况呢？

　　佳兆业的置业顾问很难过地告诉我们：

　　我们是从“产品为王”的深圳（楼盘）过来的，我们也想做出优秀的标杆产品，但是限价卡在这里，真的没有办法啊。