楼市的冷暖，有一个指标常为大家所忽略，那就是：地王。

　　2019年眼看过半，推论下半年楼市表现如何，不妨往回看看，当年的那些地王，在如今一轮又一轮调控政策下，表现如何。

　　2016-2017年，正是楼市表现最为火热的时候，也是历史上诞生地王最多的年份。短短一两年，在北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、南京（楼盘）等一、二线城市，均连续出现地王。以至于有人调侃称，地王太多，吃瓜群众不够看了。

　　现在，这些地王是风光无限好，还是转眼近黄昏？笔者找了几个例子，和大家一起梳理一下。

　　【1】最豪地王

　　坐标：深圳（楼盘）

　　拿地价：总价310亿，楼面价约2.15万元/平方米

　　2016年8月29日，深圳全球最大国际会展中心（一期）配套商业用地竞标结果正式揭晓：最终，招商蛇口联合华侨城击败其他三家房企，以总价310亿元一举拿下该地。

　　虽然总成交价创下全国最高纪录，但楼面价其实并不高，约为2.15万元/平方米。该地出让后将采取代建--运营--移交的BOT模式，这与万科前海企业公馆运营模式一样。

　　出让宗地位置图

　　由于该地置于珠江入海口的位置，所以成了核心地段，外界对其成为重要商务中心并带动周边经济的预期还是很高的，因此两家“金主”的投入亦很高。在招商蛇口和华侨城的计划中，这一项目总投资近800亿元，加上310亿元的地价，这是一宗超1100亿元的大生意。

　　按照计划，今年7月，“超级工程”深圳国际会展中心将全面建成。目前一期项目建设已进入最后冲刺阶段。公开资料显示，深圳国际会展中心项目一期建筑面积达160.5万平方米，包含19个展厅。二期工程完成后，室内展览面积将达到50万平方米，设150多个各种规模和类型的会议室，将成为全世界最大的会展中心。

　　深圳国际会展中心

　　虽然预期看起来很美好，但对于两家年营收规模不足500亿元的企业而言，1100亿元的投资不仅难言轻松，规划建设的会展中心也面临着诸多盈利难题。如今，会展中心开放日期将近，如何返本盈利，成了摆在面前的挑战。

　　【2】最“勇猛”地王

　　坐标：上海

　　拿地价：总价110.1亿元，楼面价约10.03万元/平方米

　　2016年，融信以历史性的单价拿下了上海一块住宅地。

　　据悉，该住宅地历经400余轮竞价，起拍价46亿，吸引了18家企业竞拍。最终融信以110.1亿的总价拿下，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，139%的溢价率，未来项目售价或接近20万/㎡。如此高的天价，让人震惊。

　　不得不说，该地块区位优势很明显，地段比虹口凉城地块更为优越。它位于原闸北的不夜城板块，总范围为东至宝昌路，南至公兴路，西至临山路，北至中兴路，被鸿兴路分为东西两块。

　　此外，该地块位于上海的内环核心位置，无论是去陆家嘴(600663)、人民广场还是静安寺都是3公里以内。在这样的核心位置，上海已经很多年没有进行过土地出让，毫无疑问这是稀缺资源。

　　虽然地理位置很优越，但该地块的出让条件却很严苛：中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%。这对于融信打造高档住宅而言是一大限制，另要求持有100%的商业物业；配建保障性住房5.0%以上等。

　　正当所有人都认为新地王将很快刷新房价新高度时，调控却来得更快。2016年，上海“3·25新政”和“沪六条”相继出台，楼市调控再度“重拳出击”。

　　重压之下，融信开始寻求合作。2016年12月，万科宣布买下该项目49%权益与融信共同合作开发。一直到2017年7月，项目设计方案终于出来：公示信息显示，332-01-A地块新建6幢高层，部分3层。

　　但是，融信中国在拿地之后近两年里迟迟未见动工，昔日地王曾一度沦为“共享单车场”。时至今日，这块地王仍面临解套难的问题，项目发展近乎停滞。

　　【3】最“倔强”地王

　　坐标：广州

　　拿地价：总价20.37亿元，楼面价约5.5万元/平方米