长江日报融媒体6月5日讯市民陈先生通过网上司法竞拍，购得武昌某小区一套房产，准备装修入住，却发现该房产被法院查封后欠了30个月的物业费，小区物业公司要求他补缴，否则对其断水断电。
　　2018年，陈先生在法院拍卖网上看中了一套房产，该房位于武昌中心城区，面积130平方米左右。通过网上司法竞拍，他以240万元竞价拍得该房产。办完房产过户后，陈先生准备装修入住，谁知小区物业公司找上门来拦阻，因为该房产被法院查封了30个月，按照每平方米需交1.3元物业费计算，共欠缴物业费5000余元。
　　“又不是我欠了物业费，我凭什么交啊。”陈先生拒绝为前房东的欠费买单，物业公司便以断水断电威胁。双方冲突不断，问题却并没有得到解决，无奈的陈先生来到武昌区物业纠纷调解委员会申请了调解。
　　调解员彭红找到当事双方协商。物业公司认为，他们提供了服务，收取费用天经地义。陈先生则表示，房屋过户到自己名下后，他会一分不少按时缴纳物业费，但是之前房子不是他的，他没有享受服务，也就没义务去补交物业费。
　　彭红在调解中发现，当事双方对物业公司提供服务收取物业费没有异议，有争议的地方是，因法院查封而欠缴的30个月的物业费该谁付。
　　依法，物业费由房产所有人缴纳，该房产拍卖前其所欠物业费应由前房东缴纳。但经查，前房主因个人原因并未缴纳物业费，而在拍卖该房屋网上竞拍的司法公告上有“标的物所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠款均由买受人承担”条款。该房产位于武昌二环线附近，按周边房价，该房屋估价为300万左右，陈先生仅花了240万元便竞拍成功。鉴于上述原因，彭红建议当事双方相互体谅，酌情让步。
　　5日，长江日报记者从武昌区物业纠纷调解委员会获悉，经反复调解，物业公司与陈先生达成和解，该房产欠下的5000余元物业费，当事双方各自承担50%。
　　法律专家详解买到“欠费房”怎么办?
　　空置房应不应该交物业费？如果房屋权属发生变化，谁将承担欠缴的物业费、电费、水费之类的费用？物业公司有无权利自行对业主停水停电？针对这些法律问题，长江日报记者进行了深入采访。
　　公共空间要交物业费，不住也要交
　　“空置房是要交物业费的。”武昌区物业纠纷调委会调解员彭红介绍，物业服务和管理的主要对象是建筑及其配套设施的维修养护，也就是小区的公共空间。空置房，空置的仅是业主专有部分，即取得所有权的房屋，小区业主共有部分的物业服务并未空置。
　　长江日报记者查阅了《中华人民共和国物权法》，发现第七十二条有明确规定：业主对专有部分外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利，不履行义务。
　　“物业公司收取房屋空置期间的物业费是合理的。”调解员彭红透露，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。
　　前人欠费让后人补交，这个欠公平
　　既然明确了空置房是必须要交物业费，那么这笔拖欠费用该由谁来承担？长江日报记者就此事采访到武汉链家置业公司顾问汪乐。
　　“一般情况下都是前房主交纳。”汪乐介绍，现实生活中，在二手房的完成交易前，前房主都会将所拖欠的物业费、水费、电费等交齐，然后由小区物业开凭据，买卖双方当面交接。
　　“网拍司法竞拍的房子价格要远低于市价，同时，也有很多不确定因素。”汪乐坦言，参与司法竞拍房产的原房主，大多因经济或其他问题无力偿还相关费用。
　　拍房声明买家清欠，法律不支持
　　长江日报记者了解到，该房屋网上竞拍的司法公告上有“标的物所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠款均由买受人承担”条款，但是并没有写明具体金额。
　　这个条款，成为了物业公司紧紧揪住的理由。
　　针对这一特殊情况，调解员彭红与物业公司代表专程前往某基层人民法院了解司法拍卖公告的效力。
　　办案法官指出，“拍卖公告”是向所有参与竞拍人的声明，其目的是为了最大限度得保障竞买人的知情权，公告并不代表上述提及费用的裁定依据。因此，双方协商解决该问题是最好的办法。
　　物业威胁停水停电，不能这样干
　　武昌区物业纠纷调委会调解员彭红表示，物业公司在发现前业主未付物业费、房屋被查封时没有积极去向原业主依法主张权利，而是等新房主入住时来收取，正是这种“懒作为”为纠纷埋下了“隐患”。
　　当陈先生拒绝要求后，物业公司采取“停水停电”的方式迫使陈先生补交，无疑加深了双方的矛盾。
　　长江日报记者查阅了《物业管理条例》，根据相关规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。在供水、供电合同中，当事人为业主与供水、供电公司，物业公司不是合同当事人，无权因未交物业、费而擅自中断对业主供水、供电。
　　此外，《合同法》中规定，用电人逾期不交付水、电费的，经催告供水、电公司才可以按照国家规定的程序中止供水、供电。 （记者谭在龙 通讯员张灵 熊平）
　　【编辑：叶子】
　　（作者：谭在龙)