2019年5月，在“以稳为主，一城一策”政策基调指引下，房地产市场保持稳定预期。2019年1-5月，房企销售业绩稳步增长，95家销售额突破百亿，房地产行业集中度进一步提升，两极趋势加剧。

图：2019年1-5月房企各阵营的数量、销售额及销售面积均值情况

从销售额来看，房企销售额TOP100均值达407.1亿元，规模破百亿的房企增加至95家。2019年1-5月份，房企销售额超过百亿的企业均值为423.5亿元，前十房企销售业绩同比增长16.4%，单月环比增长7.8%，头部效应日趋明显。碧桂园、万科、恒大销售额超2000亿，其中碧桂园销售额高达3100亿元；保利、融创、绿地、中海四家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500-1000亿、100-500亿、100亿以下的企业分别为14家、74家、5家，房企销售额TOP100门槛提升至92.2亿元。随着房企竞争不断加剧，2019年1-5月，百强房企各梯队的销售额门槛持续提升，百强企业超级阵营形成，千亿阵营大幅扩容。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达295.5万m2。2019年1-5月份，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后。值得注意的是，部分中西部、长三角区域房企表现突出，通过城市深耕，把握市场需求，持续提升产品品质和服务，实现了销售规模的稳步增长。

2019年1-5月，房企销售业绩再上台阶，但整体趋于稳健。随着行业发展战略逐渐转变，房企从规模高速扩张到规模与质量并重，在规模逐步扩大的同时实现运营效率的有效提升。房企之间的规模竞争仍将持续，其在规模扩张的同时，更应关注企业现金流的稳定性，实现健康稳定发展。

融资规模持续增长，融资成本高位运行

图：2019年1-5月房企融资结构情况

房企融资规模稳步增长，融资成本保持高位。1-5月份，房企融资规模超9500亿元；其中信用债占比29.3%，是房企首要选择的融资工具；海外债占比为23.1%，票面利率均值为8.91%，融资成本进一步提高；超短期融资券5个月内融资总额超600亿元，主要用于偿还债务利息。值得一提的是，房企积极推进资产证券化，前五月通过资产证券化获取超1000亿元的资金，占全部融资规模的10.4%，有效补充房企的资金来源；另一方面加强发挥证券市场的融资优势，如新城控股通过定向增发融资38亿元。

未来发展应注重规模与杠杆的平衡，提高盈利质量

进入5月份以来，监管部门对上市公司信息披露的完整性、准确性要求越来越严格，多家房地产企业收到交易所的年报审查问询函。综合来看，交易所主要关注企业的杠杆和偿债能力、盈利的真实情况以及关联交易等，对行业的稳定与防风险监管更加精准。在此背景下，房地产企业在未来的经营过程中更应合规运作，一方面注重提升企业的盈利能力，通过提高运营效率、增强内部管控等方式来降低运营成本，提高企业的运营能力，保持管理的规范、健康；另一方面，在规模稳步扩张的同时应加强销售回款，有效控制资产负债水平，从而实现公司平稳发展。

2019年房地产市场以“稳”为主，在市场监管力度不断加强的背景下，房地产企业应优化运营能力，在保证企业稳步扩张的同时降低杠杆率，综合提升企业的市场竞争力。