在消费人群集中而且稳定，人口密集的街区，往往会盘踞三四家甚至更多的商业综合体，过去十年，中国城市地标，是一个个拔地而起遍布各个城市的Shopping Mall，但这些商业综合体项目规模有限，且同质化严重，所谓的主力店、品牌店很难发挥更好价值，从而导致慢慢萧条。在上海，过去20多年来，日本高岛屋、华亭伊势丹、玛莎百货......无一不是高速发展的牺牲品。

　　如今，随着中国的经济形态正从商品经济向IP经济转变，商业综合体的消费需求和关注点已经发生了巨大变化，通过引入形象鲜明、高辨识度的IP，解决IP应用过程中面临的授权费用高、资源紧缺、引流及商户联动不足等瓶颈，增强商业空间的场景化体验，实现内容力的提升，从而与消费者建立深度的情感链接，会是未来赢得消费者的关键。

　　于是，便出现了全新的第三空间新业态 —— IP MALL。

　　何为IP MALL

　　IP原意是指知识财产所有权，现逐渐演化为具有既定形象和固定粉丝群体的文化产业产品，并可供多维度开发及衍生。以其高流量属性及强大的品牌营销价值逐渐被购物中心捕获，在策划定位、招商及运营的各个环节得以应用。

　　IP MALL暨是通过IP聚场的形式呈现更多的消费及社交场景：一方面把大量的IP聚集起来，第二为IP赋能，为他们提供服务，360度从线下线上全方位服务。

　　一方面，具有高辨识度、高认同感的IP将固有的粉丝流量分享给购物中心，延伸了购物中心的客群地理辐射范围，使得品牌价值得到更广泛的传播。另一方面，购物中心以用户长停留时间、客群稳定、购买力强等流量优势，成为众多IP推广宣发、商业化应用场景拓展及流量变现的落脚点。

　　即将于今年亮相上海杨浦的创智汇项目“智能IP体验空间“ PITAYA BOX(又称火龙果)便是这样一个探索空间。该空间由上海市杨浦区政府、上海市科创集团引入，上海市焱龙文化发展有限公司独家运营打造，通过匹配优质头部IP资源优势，强强联手深度挖掘IP以及城市资源价值，未来会由动漫动画、IP衍生品、极客科技、电子竞技、POP-UP、极限运动、展会赛事、产业相关企业及机构等多个模块构成。通过人工智能、物联网、大数据、虚拟现实等新技术与空间场景的融合创新发展。

　　与传统SHOPPING MALL不一样，PITAYA BOX并不是一个单一的大卖场，而是众多IP的集合，他们在其中相当于一个筛选器的作用，用以区分和聚合人群，基于不同的场景需求，帮助找到同类，让他们在自己的舒适圈中活动。

　　天然的地理优势

　　PITAYA BOX所处地段位于东上海五角场商圈中心，紧邻内环、中环、地铁8号线、大连路隧道和杨浦大桥，与合生汇商业项目紧邻，直面凯悦酒店，所属区域临近国定东路，安波路，翔殷路三条马路，敞开式园区，是个非常适合居家生活和工作通勤的地区。

　　更重要的是，五角场是目前上海人流量较为集中的商业园区之一，除了合生汇之外，还有万达、百联又一城、东方商厦等，巨擘汇集。周边还有同济大学，复旦大学，上海财经大学等名牌高等院校林立，是上海的文化教育中心，人流量非常有保障。

　　园区规划及管理体制

　　PITAYA BOX由五角场核心区域唯一的一座厂房改造而来，整个园区经由3栋建筑单体组成，横向排列，附带有宽阔的露天活动广场，2-6层布局大体相同，为长条形空间，总计约14000平米的商业空间。

　　三幢建筑独立而整体，连同广场的合理利用，保证了人车分流、分层，灰空间与景观的良好融合，其中，三号楼沿高架，高层视野开阔，翔殷路沿线广告位充足，楼梯宣传可利用性极高。

　　园区内所有建筑都应用标准办公化设计，具有高度灵活的空间，可根据租户不同需求分割面基以及配套隔断，并配合商户进行工商备案和证照申请，根据租户业态来拟定项目落地政策。同时，还会为租户完成包括电梯间、公区走道、卫生间的改造，良好的公区环境和商业成功密不可分。

　　定制化IP运营理念

　　国内的IP活动最早可以追溯到2012年，将影视、动漫、文学、游戏、潮流玩具等内容赋予到活动中，增强了购物中心互动体验及场景营造的内容营销能力。从2015年起开始逐渐爆发，复合增长率超过100%，对于购物中心来说，IP化运营理念可以在新商业时代“百家争鸣”中脱颖而出。