在“小阳春”的刺激下，房地产市场近期升温迹象明显。对此，银保监会、住建部相继采取行动，为市场“降温”。专家表示，“稳”是目前阶段房地产调控的主要目标。

楼市“小阳春”延续
　　国家统计局数据显示，今年前4个月，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%；商品房销售额39141亿元，增长8.1%，增速提高2.5个百分点。4月份，全国70个大中城市中，67个城市新房价格环比上涨，创近4年新高。
　　“二季度是推盘高峰期，房地产市场交易热情有所提升。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹对《上海金融报》记者表示，楼市“小阳春”的延续既得益于供给端发力（新房推盘量和二手房挂牌量增多），又有资金端助力（信贷额度宽松、审批放款速度加快）和需求端给力（购房需求特别是一二线城市刚需依然强劲）等因素的支撑。
　　“今年房地产市场回暖，很大程度上得益于需求端逐渐复苏。”第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可对《上海金融报》记者表示，“此前，市场的潜在买家多保持观望，希望在价格出现折扣或政策环境宽松时再买入。但由于政策环境总体未见松动，这部分自住需求买家在年后逐渐入场。同时，开发商在第一季度加快了推盘速度，以获取充足的现金流，实现更为健康的资产负债。此外，许多城市银行抵押贷款利率上浮有所回调，一定程度上减轻了购房者的资金压力。”
　　值得关注的是，土地市场近期也表现火热。中信证券的数据显示，今年3月，100个大城市的土地出让成交溢价率已恢复至19.9%，成为2018年5月以来新高。海通证券报告指出，4月全部统计城市住宅用地成交溢价率升至29.7%。

房地产调控“稳”字当先
　　随着楼市升温迹象日益明显，银保监会、住建部近日相继“出手”，为市场“降温”。
　　5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求持续推动重点领域问题整治，针对银行机构和非银机构，明确了整治要点，其中多处提到关于房地产整治的内容，有分析人士预计，接下来房地产融资将再度转紧，一、二季度未有融资和销售现金流储备的房企，资金链将雪上加霜。
　　5月18日，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。住房和城乡建设部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。
　　从地方层面看，4月以来，合肥、长沙、西安等城市的楼市政策再度趋“紧”。例如，苏州市5月11日发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分区域新建商品房实行3年限售，对苏州工业园区全域二手住房实行5年限售。不过，意见也提出，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50%－60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。
　　“一二线城市的房地产调控未见实质性放松。虽然楼市有所回暖，但价格并未出现强势上涨。总体而言，未来一二线城市或将持续微调现有政策，引导市场朝着正确的方向发展。”简可表示，“由于基数较低、政策环境宽松，低线级城市的价格更容易出现波动。一些正在经历价格大幅增长的城市或将出台相应调控政策。”
　　“随着城市分化愈发明显，‘一城一策’将呈现出更大的差异性，政策面边际呈现有松有紧的局面。既有杭州降低人才落户门槛，深圳、青岛等地放松公积金政策，也有合肥调整居住用地最高限价，西安收紧公积金政策。此外，苏州一手抓人才安居，给予优惠购房条件；一手抓调控，部分区域重启限售。”夏丹表示，结合近期政治局会议重申“房住不炒”定位，“稳”是目前阶段房地产调控的主要目标。

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租客高流动性或压低房租
　　与房价有所上涨不同，多家机构数据显示，部分一二线城市房租出现下跌。在诸葛找房数据研究中心监测的20个城市中，5月第二周（5月6日至12日）仅4个城市房租上升。
　　贝壳研究院的数据显示，4月北京房租同比上涨1.4%，远低于往年8%左右的同比涨幅。链家租房经纪人表示，由于此前房租涨幅较大，原租户难以承担高房租而纷纷换房至外环，甚至离开北京，是导致房租下降的原因之一。申万宏源的研报亦显示，4月租赁房的房租环比涨0%，显著弱于季节性特征，拖累租赁房房租涨幅同比下行至2.2%，创4年新低，凸显租赁房供给持续充裕。
　　根据亿翰智库在对1100个在沪租客样本进行的调研，近几年，单身经济催生了租赁住房市场的大量需求，但由于单身独居者对房屋租赁决策相对简单、搬迁难度较低，租客普遍流动性较高。而租客流动性高，是目前公寓运营面临的一大难题。调研数据显示，租赁时长为3年以上的单身租客仅占6%，40%的受访者选择租期为1年以下。除去上述因素，年轻租客工作更换频率高、产品本身可替代性强也是公寓运营“留客难”的影响因素。
　　“根据我们的观察，随着各大房企的加入以及运营商积极拓展规模，过去两年市场涌入了大批量新增供应。无论是集中式公寓、分散式公寓，抑或是房企长租公寓，租户相较从前在模式及数量上都有了更大的选择空间。而运营商则希望快速出租住宅单元来覆盖其运营及拓展房源带来的成本投入。这一点对于一些长租收房再短期转租的分散式公寓运营商而言尤其重要。”简可表示。
（戚奇明）