省城在建楼盘如雨后春笋。 本报首席记者 郝 薇 摄

　　经历过限购、限售、限贷等各种限政的密集执行，经历过各家开发商竞相拿地，积极储备土地“货源”的狂热，也经历过“租购并举”的落地与强力推行……一半海水一半火焰的2018年，让太原房地产市场成为近年来最为波澜壮阔的一年。
　　进入2019年，地产风云依旧牵动着人心。有业内人士点评，这一年，房地产将进入横盘时代。像股市一样“无量无价”。既没有成交增量，又没有房价增长空间。更关键的是，楼市周期论将不再成立。市场真正进入了另一个前所未有的维度和纬度。
　　新年伊始，引来7家品牌地产商角逐、最终成交价13亿元的山西省警校地块，打响新年楼市第一枪，市场又变得扑朔迷离……

商品房市场稳定在千亿量级

　　1月16日，国家统计局发布《2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，其中，与2017年相比，2018年12月太原市新房销售价格同比上涨11.2%，房价涨幅同比11月，增长0.4个百分点。
　　2018年，史上最严限购令的出台，让这一年的房地产政策持续收紧。一系列调控政策让疯狂的市场逐渐降温，房价增速骤然放缓。
　　根据山西朗润智业数据显示，2017年商品房市场量价齐涨，成交金额首次突破千亿，2018年市场成交金额同比上涨1%，稳定在千亿量级；与2017年量价齐涨不同，2018年商品房市场成交量同比下降幅度达21%，成交均价自1月起跳涨至11000元/平方米以上，此后基本保持上涨走势，同比2017年，均价涨幅达26%，从而带动商品房市场稳定在千亿量级。
　　从年度数据图分析，自7月份限购政策正式执行起，市场价格不再“疯狂”，而是进入结构性稳中上涨阶段，同时成交数量大幅减少，限购政策效果显著。从数据看，2018年太原房地产市场成交均价整体稳中有涨。2018年1月份，房价整体均价约为11220元/平方米，对比12月份13258元/平方米的价格，一年内房价整体上涨约2千元。
　　2018年受限购政策等多重因素影响，市场成交量下降，但因整体市场价格上涨带动，商品房市场成交金额仍达千亿量级，市场量级相对稳定；一级市场成交量稳定，市场库存量约1661万平方米。
　　对于2018年的太原房地产市场的表现，山西朗润智业专业线负责人刘伟娜认为，这一年，太原市主城城改接近尾声，土地供应达到历年峰值，成交建筑面积小幅下降，但仍居高位，品牌房企城改用地陆续确权，将加快未来二级市场供货节奏；相比之下，土地价格稳步攀升，开发商拿地趋于谨慎。
　　从市场层面来看，2018年下半年受限购政策影响，客户购房资格受限，购房门槛提高。
　　整个市场成交低迷，市场下行，但临近年底，各大房企为完成年度目标均积极推货，11-12月市场供求表现较好。2018年太原土地市场成交建筑面积小幅下降，但仍居高位，品牌房企城改用地陆续确权，将加快未来二级市场供货节奏，未来二级市场供应端相对充足；主城城改接近尾声，内城土地稀缺，土地价格稳步攀升，未来二级市场价格趋稳。

未来二级市场竞争将持续激烈

　　2019年1月11日，一场重量级的土地拍卖会在太原市备受瞩目。作为太原土地市场首宗拍卖地块，有几个数字引人注目：七家品牌房企角逐竞拍、历经30多轮竞价、中国铁建以24.7亿成交的价格竞得此地，溢价率89%；地价为1702万元/亩，按照3.5容积率的水平估算，该地块的楼面价为7292元/平方米……2019年的太原土地市场迎来开门红。
　　2018年1月-11月(截至11月30日)，太原共有32个地块公开拍卖，其中21宗土地成功卖出。卖地面积约1259719.26平方米，较2017年上涨51%。全年土地拍卖总收入约162亿，较去年增加74%。土拍楼面均价3088元/平方米，较去年增加8%。
　　据山西朗润智业统计：2018年土地终止挂牌、撤牌、停止拍卖建筑面积约498万平方米，达18宗，远远高于2017年的水平，这意味着开发商获取土地难度增大。2018年流标土地宗数达28宗，环比2017年上涨460%。受全国政策环境及太原市场环境变化的影响，开发商拿地更为谨慎、理性。
　　2018年土地市场已拿地未入市的土地量（建筑面积）约635万平方米，占2018年土地成交总量的52%，一级市场转换至二级市场进度较缓。已拿地未入市项目主要集中在环西南、晋阳湖及龙城大街板块，因此，未来二级市场竞争将持续激烈。
　　2018年土地市场中最受瞩目的城改集中爆发后，城改步伐放缓，环线内城改基本结束，随着城市不断扩容，环外城改将会成为新的热点。而城中村改造从签约到项目入市时间较长，土地陆续确权放量，因此前期已签约的城改用地将持续补足土地量，提升二级市场供应水平。
　　业内人士认为，2019年住宅市场预计新推货量（在售项目新推+已拿地待售项目新推）合计约718万平方米，市场可售量（新推货量+已推未售量）约1,126万平方米，预计2019年供求市场仍相对稳定，持续千亿量级市场；供求市场热点区域为万柏林区、小店区、晋源区。

太原品牌地产集中度空前

　　2018年以来，房地产企业纷纷通过改名实现“去地产化”，掀起了一波轰轰烈烈的更名潮。据不完全统计，年内已有近20家房企变更名称，将名字中的“房地产”“地产”去掉或替换。在持续宏观调控之下，中国房地产企业也开始寻求转型，思考在新周期的多元化发展方式。
　　今年，全国各地房地产调控政策陆续发布，引发了行业短期调整。连续多年的高速发展后，尽管许多房企认为地产行业的利润和回报率依然较好，却不约而同地开始寻求转型，而更名成为企业转型的标志。
　　有业内人士认为，尤其是在横盘时代，房地产企业的发展模式与策略都将发生很多变化，更名、降负、减速、提质、增效都将成为多元化发展策略新趋势。同时，房地产企业品牌房企垄断性持续增强，本土房企竞争环境日趋严峻。市场集中度上升明显，TOP5差距渐缩，市场竞争加剧。
　　山西朗润智业统计：在2018年房企排名前20名中，本土房企仅占3席，项目成交金额排名前20名均为品牌项目；全年品牌房企市场率达82%，较2017年上涨15%，品牌房企垄断性加强，且随着品牌项目遍布全城，本土房企竞争环境愈加严峻。
　　从成交金额市场占有率来看，2018年TOP类房企市场占有率同比涨幅均达12%，市场集中度较2015年到2017年上升明显；从成交金额来看，2018年万科、富力、融创、保利等TOP4房企销售金额均突破百亿，TOP5房企成交金额差距逐渐拉小；2018年TOP5房企成交金额差为37.05亿元，同比下降34%，市场竞争压力不断加大。
　　从2018年销售额单盘达40亿元以上的房企看，泰禾金尊府项目单盘销售额达到43亿元，位列全国TOP50，同时刷新了太原市场单盘成交纪录，表现突出。以太原房地产市场排名看，TOP5项目成交额破30亿，市场门槛提高明显。从TOP10项目来看，2018年TOP5项目销售金额突破30亿，近四年来看，TOP入围门槛不断提高，2018年TOP7门槛与2017年销冠项目成交额基本持平，TOP20入围门槛达18.78亿元，同比提升29%。

本报首席记者 郝薇