任凭山呼海啸，我自稳如泰山。

　　眼看股市汇市大幅震荡，楼市颇有大将之风，悄然走出“独立行情”！

　　5月15日，国家统计局公布了有关房地产行业的重磅数据，数据显示：4月楼市正加速回暖。

　　4月，全国商品房销售额累计达3.9万亿元，销售增速从3月份的5.6%，进一步提高到8.1%。

　　房地产开发到位资金中，和销售情况紧密相关的两个数据，定金（预收款）以及个人按揭贷款加速攀升。3月份这两个数据的增速分别是10.5%和9.4%，而到了4月份增速已经分别提高到15.1%和12.4%！

　　上周四，也就是5月9日，央行公布的信贷数据中，也进一步佐证4月份楼市回暖态势确实明显。

　　4月，人民币贷款低于市场预期，仅增加1万亿，同比少增1615亿，但从居民侧看，居民中长期贷款（主要用来买房）却逆势增加4165亿。

　　就占比而言，4月份居民中长期贷款占全部贷款的比重已经达到41.6%，而前三个月这一占比仅为23.7%。

　　时隔一个月，居民中长期贷款占比幅度接近翻倍，楼市回暖态势不言而喻！

疯狂拿地 最大隐忧出现了！

　　人逢喜事精神爽，眼见楼市行情回暖，资金回笼加速，房地产企业胆儿变肥了，心不慌了，再也不喊“活下去了”，出手也越来越阔了！

　　4月，房企豪气冲天，土地市场迎来大暴发！

　　中原地产数据显示，在房企积极努力之下，4月中国50个大中城市“卖地”收入已达1.22万亿元，同比上涨1.2%。这是今年，50城土地出让收入首次实现同比上涨。

　　中指研究院数据，在房企开启买买买模式之后，4月全国300城住宅用地成交楼面价同比涨幅已经被拉高到20%以上，溢价率同比上升9.5%。  

　　就绝对价格而言，2019年4月份300城的楼面价格创历史第二高，仅比历史最高水平低400元每平米。

　　抢食的越来越多，放弃的越来越少。

　　2019年，中指研究院数据，300城土地流拍率逐月下降。1月份流拍率为8.5%，2月份为6.1%，3月份已经降到了1.8%，创2018年以来最低水平。

　　克而瑞的数据显示，2019年1季度相较于2018年流拍率大幅下跌。

　　4月份克尔瑞的数据，重点城市流拍率环比又下降了2个百分点！

　　土地市场火得一塌糊涂，地究竟都让谁拿去了呢？

　　二八法则凸显，头部房企准备吃独食。

　　截至5月14日，已经有超过29家房企拿地总额超过100亿，而2018同期只有24家，2017年更是只有17家。

　　拿地超过百亿的房企主要是头部房企，比如融创拿了626亿，碧桂园拿了465亿，新城控股(行情601155,诊股)拿了422亿，万科中海等一线房企拿地金额也都在200亿以上。

　　以占比来看，4月份，Top20的上市房企拿地金额达到2393亿，占全部成交金额的6成，集中度在3月份的基础之上又提高了超过5个百分点。

　　尽管房企买的不亦乐乎，但两大隐忧正不请自来！

　　隐忧一：现在花钱如流水，未来还款压力大

　　别看房地产企业现在花钱挺大方，但其实从2019到2021年，房地产企业将有接近20万亿有息负债到期。2019年到期规模6.8万亿，2020年6.6万亿，2021年5.4万亿。

　　房企获得资金很大程度上是靠天吃饭。

　　一方面，楼市行情得持续回暖，才能不断有来自民间的弹药补充；另一方面，信贷政策对房企的态度，对房企来说几乎就是阿琉克斯之踵，一旦摁住，立刻就喘不过气来。

　　有意思的是，楼市行情回暖和信贷政策某种程度上此消彼长。

　　如果楼市行情太好，监管层为了遏制楼市过热，最先最容易的压制措施就是控制信贷，延缓按揭审批周期，严控房企融资通路。

　　所以，奉劝房企，别太嘚瑟，容易被劈。  

　　隐忧二：仰仗美元脸色，借债成本越来越高

　　2019年，房地产企业融资有一个特点，内暖外热！

　　外热到什么程度？

　　2019年1-4月份，房企融资规模近8500亿元，其中海外债占比为达到25.6%。

　　在机构分类中，单一占比最大！

　　以4月单月来看，房企海外融资的势头加速升温！

　　2019年4月，40家上市房企完成融资753亿，其中外币融资规模524亿，占比接近70%！环比上月，外币融资金额大幅提升90%以上。

　　在海外融资里，美元融资是绝对的主力军，融资金额达到459亿，占40家上市工资融资比重超过60%。

　　可以说美元融资，已经一家独大！