珠海，典型的双面城市。

来珠海之前，我以为这里小家碧玉、风景宜人;来珠海之后，我却见识了地王坍塌、产业高估。

就在调研珠海的时候，这个粤港澳大湾区最宜居的珠海，也硬生生被楼市逼得无路可退。

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粤港澳的9大城市中，分工不同、定位不同：

深圳明显是粤港澳大湾区毫无争议的一哥，是中国城市化进程的样板;广州则显示了城市的张力，能够将城市版图南北横跨80公里、东西纵贯60公里;

佛山、惠州、东莞三个城市是融城的最佳代表，临穗、临深，毫不保留的奔向大城市;

中山则代表了城市的分裂感，主城向上、东部扑向南沙、南部奔向珠海。

江门、肇庆明显是边缘化的大湾区，别人吃肉，自己只能喝汤，但是尽管这样，依旧比内地很多城市，享受到更多的政策红利、市场红利。

但是，如果仔细研究珠海，你很难一眼看穿。虽然仅有100多万人，但是珠海本身的经济实力非常强，城市地位又非常特殊，无论是自身发展、还是向外延伸，都是游刃有余、进退自如。

如果用两个关键词代表珠海，那么只有两个字眼：

一个是地王，一个是产业。

这两个关键词，贯穿珠海楼市的始终。

珠海楼市的巅峰、幻灭，全部围绕在这两个词上，循环展开、无法逃脱，这是一场无可奈何的宿命。

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第一点，地王。

我们自己也数不清，这几年，珠海到底拍出了多少个地王。

但是有一点却毋庸置疑，那就是，珠海的地王，几乎是全国地王最悲惨的地方。

地王坍塌的的典型代表，一个是金湾，一个是唐家湾。

我们先说金湾。

2016年7月15日，珠海崇峰以单价19050的楼面价，击败其余30多家龙头房企，从而拿下金湾航空城地王，成为珠海单价新地王。所有人都在欢呼，金湾突破4万指日可待!

但是如今，3年过去了，周边的楼面价依旧停留再1万9的界限，但是售价却死死卡在了2万6上下的关口，即将开盘的龙湖龙光首开·湖城大境，均价2万7。7000元，除去建安、营销、利息，几乎没有利润空间。

但是，这里的地王不是最惨的，至少还能保本。

最狠的是唐家湾。

这个方圆仅仅10平方公里的片区中，拍出的每一块土地都是地王，从1万5直接飙升至2万9，逼近3万大关，也就是说，想要盈利，至少要卖到5万才能保证不亏本。

楼面价最高的4块地王中，雅居乐拿了3块，格力拿了一块，平均楼面价均在2万9上下。更关键的是，所有的楼盘都带精装修，想要保本，售价逼近4万大关。

但是市场却狠狠打了一巴掌。3年过去，高潮褪去，万科精装2万4，首开龙湖天炬精装2万6，前者的楼面价是2万，后者的楼面价仅仅1万5。

楼面价比对方售价还要高，如此畸形的市场，这还怎么玩?

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第二点，产业。

我们调研的第一站，是珠海的国际半岛居住社区，这里有魅族，有YY，有金山，产业有了，环境有了，当然了，这里的价格也是非常贵的。

泰盈玖悦湾，精装均价3万6;

仁恒海湾半岛，精装均价3万2;

华发绿洋湾，毛坯均价4万;

格力海岸，精装均价3万2-3万8。

这里环境真好，这里房价也真高。不过有一点，就在我们踩盘的时候，很多楼盘在6点就已经关上了售楼部，而且在晚上踩盘才能感受到，片区内部的配套明显不足，人流量还是非常稀少，已经交房的社区亮灯数量非常有限。

有环境、有规划、有社区，唯一缺乏的就是产业、人群。

我们调研的第三站，是珠海的未来——横琴，也是房价最高的地方。

就在珠海最高端、最牛逼的横琴，在这里，华发要卖到5万，在它西侧的中冶要卖到4万。

但是，就在横琴一路调研的时候，我们见到了拔地而起的产业园，也见到了数不清的写字楼，当地朋友甚至告诉我们，港澳同胞来到这里置业的比例超过了50%，更关键的一点是，他们不买住宅，一窝蜂的奔向写字楼、商铺和公寓。

于是乎，全部砸手里了。

要知道，这里是珠海，呈现在我们的面前的横琴，一切还都只是开始，这里的价格已经在往5万+去奔了，那么，这里的产业落地、人员填充，等到片区发展的时候，房价要奔到7万+，还是10万+?

可是整个珠海的人口不过100多万，要想填充这么大的新区，需要几十万的人口?需要几十年的时间?

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太心急了。

这是我对珠海楼市的态度。

没有等待配套落地，没有等待产业形成规模，没有足够的人流进入，却先用房地产的红利收割了一波，提前透支了片区价值，导致后劲不足，一旦市场转冷，就很容易崩塌。

透过北围地王扎堆的片区，我们看了规划图，能够看到当地政府打造“精致片区”的用心和野心：

产住分离：片区西侧集中分布了非常高端、落地的产业，有中以加速器、汽车人产业园等高新产业园;

土拍节奏：仅仅10平方公里的土地上，每一个地块都非常精致，不到百亩，地块方正，而且政府有意控制节奏，从西往东，地块越来越优质;

配套完善：有地铁，有公园，有产业，有海景，大房企进驻，有关新区你想要的全部都有，看起来非常完美;