如果在中国房企中寻找踏准周期精准布局的选手，融创中国（01918.HK，简称“融创”）当居于前列。

　　行业高光时期，融创曾靠并购打开规模扩张的大门。借此模式，融创不仅实现业绩翻倍跃升，还避开了哄抢高价地的漩涡。“弯道超车”的成果有目共睹，2019年上半年，融创销售额再攀高至2141.6亿元，以同比11.8%的增速领先头部房企。

　　融创模式难以复制，不仅在于规模大幅跃升，更在于其对购地窗口期的把握、踏准市场周期的城市布局，以及强大的内生造血能力。

　　英雄趁时势，行业高歌前行多年后，理性因素正逐渐回归。2019年，融创再提“控投资、降杠杆”，将战略优势转化为优异财务表现。外部环境逐渐收紧，靠加杠杆扩张的年代已一去不返。

　　未来，手握充沛现金流、具备健康的内在生长力，才是穿越下个周期的保障。1380亿现金余额、下半年超过5700亿的可售货值，将使融创在下半场有更多随行就市的从容。

　　业绩增幅领跑头部房企

　　9年前，融创抢滩资本市场。

　　彼时，590万平方米的土地储备、83.3亿元销售额，融创在行业中仍是一家“小公司”。凭借强大的纳储能力，融创将并购而来的资源转化为逐年迸发的业绩。2018年，融创销售额4608.3亿元，达上市初的55倍之巨。

　　至今年上半年，仅半年的销售数字已达2141.6亿元。从月度数据看，融创每月同比增长和累计增长均保持在10%~30%区间。过去的2016~2018年，融创三年合同销售金额复合增长率达75%。

　　受益于销售额连年攀升，融创已进入盈利收割期。数据显示，公司上半年实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；毛利润193.5亿元，同比增长67.9%；公司拥有人应占利润102.9亿元，同比上涨61.7%。

　　行业天花板将至的情况下，这一增速放到头部房企中仍不逊色。同期，碧桂园（02007.HK）营收2020.1亿元，同比增长53.2%，净利润156.4亿元，同比增长20.8%；万科（02007.HK）营收1393.2亿元，同比增长31.5%；净利润118.4亿元，同比增长29.8%。

　　天风证券研究认为，融创归母净利润增长主要由于结算加快，毛利较去年同期增加78.2亿元，增速达68%，超过收入增速。2019年上半年毛利率25.2%，较去年同期上升0.4个百分点；销售毛利率25.2%，较去年同期上升0.4个百分点。

　　实际上，今年以来，楼市下行压力加大。国家统计局数据显示，1~6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比前五月扩大0.2个百分点；商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。

　　中流击水，不进则退。流动性压力下，已相继有房企变卖资产求生。在融创中国董事会主席孙宏斌看来，有的公司看起来只是流动性出了问题、缺钱，实际是项目做不好。好的项目都是能卖出去，钱是能回来的。

　　融创的生长轨迹切实印证了这一点。自创立之初，公司便确立“高端精品”产品路线，并在内部设计全面质量管控标准和全链条质量测评体系。至今，融创已打造壹号院系、桃花源系、府系和桃源系等多条产品线。房企竞争逐渐归回本质，消费者认同才是企业真正的竞争力。

　　如今，产品实力正逐步传导至业绩端。数据显示，若考虑联营及合营公司收入，上半年融创附属公司、合营公司及联营公司总收入合计为1293亿元，同比大增82%。2016~2018年，融创并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到88%、71%和68%。

　　流动性充裕稳健前行

　　销售业绩逐年爆发后，融创新阶段的关键词是“稳健”。

　　2019年中期业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德表示，融创长期负债率稳步下降，是比较确定性的目标之一。从2017年开始，新项目投资的速度在下降。“负债管控”是未来确定的管控目标。

　　把“降杠杆”提到公司战略层面的位置，与行业外部环境关系密切。今年上半年开始，房企融资正面临前所未有的严峻局面。自银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》下发以来，各渠道地产融资均有所收紧。

　　境内债券融资方面，住建部点名部分拿地过于激进的房企，机构认为，后续该类房企债券、ABS融资或遭收紧或暂停；银行贷款方面，部分银行收到窗口指导，要求控制地产业务规模；非标融资方面，多家信托收到窗口指导，传统432通道类业务、违规前融业务均不得再做。

　　对于房企现状，孙宏斌认为，按照目前的政策，融资端严控将常态化。在此逻辑下，市场受到较大影响，土地市场会下行，商品房销售也会受到影响。购房者预期会比较平稳，但对按揭控制趋紧，这对市场影响很大。