金九银十还没来，楼市降价打折已经重出江湖。 这一次，被降价席卷的不只是三四线城市，还有一线城市：广州率先打响了第一枪。 8月初，广州多地新盘出现大幅降价促销。番禺大盘祈福缤纷汇从最高的4.6万降到3.6万，降幅超过20%。增城某超级大盘从最高的1.5万元直降到1.2万元，降幅也达到20%。而南沙白云黄埔等地的新盘，也有不同程度的折扣。

　　这些降价，并非尾盘清货或促销游戏，而是实打实的降价：有些是开价虚高发现市场不买账，从而不得不回归正常价格，有的是通过抢跑式降价快速回笼资金，还有的是现金流紧张下的不得已。

　　无论如何，降价的口子已经打开。凯风君在此前就多次预测，下半年降价促销有望重出江湖，只是没想到如此之快就得到验证。 这意味着什么？背后的原因又是什么？会不会蔓延到其他城市？ 其一，降价促销，正是楼市调控“釜底抽薪”的结果，影响的不只是广州一地。 如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率，那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。

　　这就是房地产行业与众不同之处：它是信贷驱动型的，对于资金极其敏感。

　　只要抓住了信贷，就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了，这一轮调控瞄准的就是信贷之水。

　　发改委限制房企外债，银保监会规范房地产信托，央行严控房地产资金，监管部门严查资金违规流入房地产，这一切都以釜底抽薪的方式，让房企融资变得更加困难。

　　如今，房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的，外债被限制了，房地产信托被控制了，各种此前可以暗度的陈仓被封堵了，对于房地产企业来说，不得不面临现金流的最终考验。 万科去年喊出了“活下去”的口号，虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时，有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。 前不久，有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件，2019年下半年原则上将暂停拿地，以完成项目销售目标为第一优先级。

　　这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金，越能在楼市新周期里获得先机。

　　其二，楼市已经进入下半场，高增长不复存在，所有开发商都将面临新一轮的生死考验。 今年上半年虽然号称楼市小阳春，但全国商品房销售面积出现下滑，而大量房企并未完成年度目标的一半，许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。 数据显示，在今年公布销售目标的39家房企中，仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着，超过6成房企未完成全年目标的一半。 时间进入7月，局面进一步下行。相比6月，百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素，百强房企的实际销售规模下滑更加严重。

　　与此同时，房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底，全国已有274家房地产企业发布破产公告。 虽然全国房地产企业高达9万多家，鱼龙混杂，倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现，无疑对所有开发商都发出了警示信号。 其三，为什么这一次打响降价第一枪的是广州？其他城市会不会跟随？ 事实上，从今年年初开始，广州楼市就未真正反弹，而是延续去年以来的高位盘整态势。 这从更接近真实市场的二手房数据就可见一斑。根据中原地产数据，2019年上半年，广州市二手住宅共成交53372宗，环比下降7.9%，同比去年大幅下滑22.3%，创下近四年以来的新低。

　　与此同时，广州链家二手房放盘量暴增到5.4万套，而一年前这一数字还不到2万套。短短一年时间，二手房放盘量翻了将近3倍，可见市场抛售情绪何其强烈。

　　二手房成交量和放盘量，堪称真实的市场晴雨表。

　　可以说，以广州为代表，从去年年底到现在，大多数省会城市其实都处于高位盘整状态，只有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。

　　高位盘整，短期是为了消化房价过快上涨的风险，但最终是为了寻找方向。

　　这个方向，正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了，这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。