日前，国家统计局发布了2019年2月份70个大中城市的商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅销售价格中，锦州、无锡、蚌埠等9个城市环比下降，多以三四线城市为主；二手住宅方面，2月份14个城市价格环比下跌，其中包括郑州、青岛、西安等热点二线城市；此外，47个城市二手住宅价格有所上涨。

　　受春节因素影响，2月份一直是一个特殊的楼市冷暖观察窗口。上述数据显示，从整体上看， 尽管传统热点城市严控楼市，三四线城市棚改等政策带来的城市购房热情整体依然未退，但过去两年房价上涨较快的部分新热点地区已经有所平稳，甚至出现下降，其中二手住宅价格体现的更为明显。对此，有分析人士认为，新建住宅与二手住宅价格走势相互背离的情况，主要受新房限价及部分城市新房双合同的影响，二手房价格也因此成为一个更好的观察窗口。

　　而与市场数据相呼应的还有调研显示的市场情绪。根据中原地产研究中心报告，从春节前一周开始，多地推盘节奏放缓，楼市整体成交正常回落。其中，返乡置业明显降温，购房者愈加理性。58同城联合36氪发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，较2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。从整体来看，相较此前的抢跑入市，购房观望情绪渐渐抬头。

　　这种观望情绪加重的迹象早有显现。过去半年，各地库存悄然回升。上海易居房地产研究院发布的《中国百城库存报告》显示，截至2018年12月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。这也是自2015年去库存战役打响以来，出现的趋势性拐点。

　　随着前期多项综合性政策效应逐渐显现，加之棚户区改造或出现放缓迹象，市场情绪也出现了多年来较为显著的分化。随着长租市场建设落到实处，高房价对消费以及人才的挤出效应越来越受到重视。稳定，成为政策、市场和广大消费者的共同期待。

　　在今年经济形势稳中有变、变中有忧的大背景下，楼市政策会指向何处？在减税降费叠加积极的财政政策作用下，是否会走上“土地财政”的老路？这也是市场观望情绪的重要来源。

　　在这种情况下，向市场释放出清晰、明确、稳定的政策信号显得尤为重要。毫无疑问，政策力度和风向仍是目前市场最关心的问题。

　　尽管短期来看，传统的利率高低、首付比例变化、税收政策调整直接刺激着市场变化和预期，而限购限售限贷政策也直接影响着市场流动性，但更重要的是，趋势性因素已经显现出更大的影响力。除了房地产市场本身的趋势性变化，人口结构性变化、宏观经济发展速度、区域发展动能转换、金融加杠杆的可承受能力、对其他消费的挤出等综合性因素，已经越来越影响实际的购房能力。

　　因此，如果政策调控的方向能够在权衡上述因素后因势利导，保持政策定力，继续延续此前确定的策略，推动多渠道、多元化的住房供给，严厉打击过度投机或噱头营销，有望将市场预期统一到全国住房和城乡建设工作会议提出的2019政策调控目标“稳地价稳房价稳预期”上来，并推动房地产市场平稳健康发展长效机制方案稳妥实施；而一旦政策出现左摇右摆，反而会干扰市场自发调整，可能让日后政策的“公信力”和实际效力大打折扣。

　　总之，观望情绪的抬头意味着市场预期的分化，而此时对市场可能产生最大影响的是政策风向，同时最需要保持定力的也是政策。楼市的变化关乎民生，也关乎宏观经济大势，如何有效、巧妙释放政策信号，正成为本次长效调控机制能否落实处、见实效的重大考验。