原标题：住宅落成量急挫，拍地价格下行 香港楼市周期尽头？

冰冻三尺非一日之寒，楼价持续高企对香港经济带来了诸多负面影响，并引发了一系列民生及社会流动性问题。

特约撰稿 朱丽娜 香港报道

香港运输及房屋局最新公布的数据显示，今年第二季度香港的私人住宅落成量仅为4800个单位，同比急挫81%，环比亦大跌26%，创下近两年以来的季度新低。

“第二季度的落成量低于市场预期，估计今年整体房屋的施工量不多，近期市况不稳定，开发商会根据市场动态及销售情况来决定推盘速度，考虑到空置税的影响，开发商会尽可能减少持货成本。”莱坊高级董事及估价及咨询主任林浩文向21世纪经济报道记者表示。

泓亮咨询及评估有限公司董事总经理张翘楚向记者表示，这是香港住宅供应未来出现严重断层的先兆，“最近10年每年的住宅落成量大约为1.2万个单位，远低于2.2万个单位的目标落成量。今年新盘供应主要来自2016年前后推出的地皮，但2017和2018年政府卖地面积大幅减少，令人担心中短期住宅供应会在2021至2022年出现断层。”

数据显示，2018-2019年度的私人房屋土地供应可提供13850个单位，较上一年度锐减46%，创下近8年以来新低。香港政府《长远房屋策略2018年周年进度报告》宣布调整公私营房屋供应比例，公营房屋由60%提高至70%，私人住宅土地年度供应则由1.8万个单位下调至1.35万个，且未来数年都将维持在这一水平。

与此同时，香港社会近期动态已经开始波及土地拍卖市场。香港特区政府推出的启德新一块跑道区住宅地，仅接获4份标书，相比此前同区地块的竞标情况，开发商反应明显冷淡。最终由会德丰、嘉华国际及中海外合组的财团，以127.398亿港元中标，折合每平方呎楼面地价仅为11842港元，较市场估值下限1.3万港元低逾9%，更是创下区内逾两年半新低。

“此次中标价格比市场预期低，反映开发商对市况有所忧虑，因此在竞标出价上有所折让。预计这个项目将以中小型单位为主。除非特殊情况，否则启德地价应该已经见底。然而，一些大型不能拆售且投资额较大的商业地皮，其价格相比住宅的下行压力更大，如果政府不能随行就市的话，可能会出现流标。”林浩文坦言。

龙头地产商的炼成术

多年来，经历了数轮的“大浪淘沙”之后，香港中小型房地产企业逐步被淘汰，房地产销售收入进一步向头部企业集中。香港前十大房企销售收入占整体市场的比重高达77%。数据显示，目前香港四大本地开发商（恒基地产、新鸿基地产、长实地产以及新世界地产）共有1.06亿平方呎的农地储备，掌控了香港整体住宅供应市场的半边江山。

由于这些龙头地产商秉持稳健的财务管理，负债率控制在较低水平，从而可以支撑长周期的精细化开发模式和超强的持货能力。

据21世纪经济报道记者了解，香港大型地产商的负债比率通常在20%-30%左右。一般地产商去竞标投地时以剩余法来计算出价，首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等。相比之下，一些内地地产商们仍在以高杠杆支撑规模的快速扩张，他们的资产负债率动辄超过200%以上。

“根据过去四五十年的经验显示，香港的住宅市场非常独特， 对于一些初来乍到的内地开发商而言，他们可能低估了这个市场的难度。”恒隆地产主席陈启宗坦言。在他看来，香港楼市的价格相对波动，而且本地市场有数个老牌龙头地产商，“这类地产商实力超群，他们不仅财务非常稳健，杠杆比率极低，而且他们已经身经百战，历经多次楼市起起伏伏的洗礼。”

以恒隆地产为例，截至今年6月底，公司的净债项股权比率仅为17.6%。 近年来香港楼市持续炽热，主打高端住宅产品的恒隆对于旗下的物业采取了“捂盘惜售”的策略。以位于九龙大角咀的浪澄湾项目为例，共有1829个住宅单位。恒隆自2007年卖出600伙后一直封盘，时隔五年后，直至2012年才重新开始销售一些尾盘，整个项目的销售周期已经超过10年。

恒隆地产行政总裁卢韦柏透露，目前恒隆仍持有1间浪澄湾的复式单位，同时位于跑马地的超级豪宅项目蓝塘道项目仍剩余11个单位。今年3月，蓝塘道一个实用面积4571平方呎的单位，以逾3.38亿港元的天价售出，呎价高达7.4万港元，创该项目单价的历史新高。

在张翘楚看来，香港龙头地产商的高度垄断，囤积居奇的模式由多方面因素所致，“香港是个较小的高度自由市场，以往也有很多开发商参与，但随着市场竞争加剧，土地价格飙升，开发成本增加，中小型开发商越来越难参与，从而导致出现寡头垄断的局面。但香港一直奉行自由经济，多年来政府唯一能做的就是进一步增加公营资助房屋的比例，缓解房屋供应长期不足的局面。”

开发商囤积居奇