7月24日深夜，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（以下简称《意见》），从7月25日起，限购、限售同时升级。

　　事实上，今年5月，苏州已经3次出手调控楼市，当时就针对限售、土地供应等作出调整。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，“苏州此次继续出台房地产政策，充分体现了房地产长效发展的导向，也体现了当前‘稳地价、稳房价、稳预期’的政策思路。政策内容详细，以收紧为主要特征，对于打击投资投机需求、促进市场平稳发展等都有较为积极的作用。”

　　限售范围扩大至苏州全市

　　由于此前苏州已经执行过较为严厉的政策，业内对于此次政策调整，均表示“略超市场预期”。

　　根据《意见》，住房限制转让实施范围苏州市扩大：苏州市区（即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区）范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

　　在居民购房政策方面，《意见》规定，非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。而在2016年的限购政策中，首套房需提供2年内累计1年纳税或社保证明。

　　其中社保及个人所得税缴纳范围是指在苏州大市范围内，包括苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区）及昆山、太仓、常熟、张家港等四市范围。

　　5月11日，被称为“史上最严”的限售新政，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新房限售3年，苏州工业园区全域二手房限售5年。

　　而此次《意见》的出台，将限售范围进一步扩大，并增加了限购措施。严跃进表示：“这一限售政策非常严厉。对于一些苏州的炒房者来说，这两年的房屋流动性明显会减少，这也有助于打击各类购房套现的行为。”

　　“包括苏州市区、昆山和太仓也被纳入严格限购的范围，这和此类城市这两年购房市场炒作等有关。尤其是太仓市场，因为靠近上海，是这两年炒作较多的城市。限购政策规定下，此类区域购房的要求更高了。”严跃进指出。

　　信贷政策管控趋严

　　5月11日，苏州楼市新政曾对土地出让报价规则进行调整。调整后将竣工预售许可调整价由原来超市场指导价10%，调整为5%~8%，一次报价有效区间由原来超市场指导价25%~35%调整为10%~15%。

　　新政降温效果立竿见影，苏州下半年首次土拍共计成交住宅及商住用地9宗，“地王”不再出现，而住宅地块成交最高溢价率降至22.8%。

　　此次调控再度加码，对土地市场进一步加强用地出让管理作出了规定。要求严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。

　　《意见》规定，住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%，具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的，取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金，并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

　　“这一规定强调了购地自有资金申报核查秩序，实际上也是为了防范违规资金进入购地市场，体现了苏州当前对于土地市场继续管控、防范地价虚高等现象的出现的决心。”严跃进表示。

　　此外，苏州市还要求进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理，在严格执行差别化住房信贷政策基础上，金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平；对明显存在违反宏观调控政策的，依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术，加强存量房交易合同监管和税收征管。

　　严跃进坦言：“这可以理解为房地产领域信贷政策管控趋严的导向。类似政策也使得后续相关商业银行的政策执行会更加到位，包括首付贷和消费贷等领域的监管会趋严。”

　　4次调控按下楼市“稳定键”

　　这是苏州今年以来第4次出手调控楼市。

　　据《每日经济新闻》此前报道，从今年3月开始，苏州市场转暖明显，不少购房者手握资金辗转于各个售楼处，但要买到热门区域楼盘却并不容易。尤其是在苏州工业园区，甚至出现了“房子是很好，但能不能买到还是个问题，据说都要托关系”这种情况。

　　据中原地产不完全统计，2019年第1周～第16周，苏州全市楼盘平均认筹率都处于高位，两次达到100%，仅在第4周和第10周低于50%。