新房成交回暖 上半年住宅卖了1600亿 开发商掌握限竞房心得 品质向普通住宅看齐

　　下半年 新房压力或小于去年

　　新调控时代

　　上半年的北京新房市场概括起来就是六个字：“买买买、卖卖卖”。第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想向北京青年报记者总结了上半年楼市的新变化：一方面，开发商在买地扩张方面频频下手，上半年已经成功出让了33宗经营性用地，土地出让总成交额达920亿元，同比去年上升21%。另一方面，卖房也不含糊，上半年，北京市商品房成交35677套，上涨132%；成交面积415.03万平方米，上涨101%。

　　显而易见，成交量和成交面积都取得了翻倍增长。对于新房交易来说，最困难的时期似乎已经度过。业内专家，地产营销人韩乐告诉北青报记者，去年下半年，随着限竞房大量集中入市，市场曾陷入深度低迷和观望，楼盘平均签约率一度低至20%。但如今，无论是开发商还是购房人，对于限竞房的理解都产生了新的变化，楼市交易也在这种变化中出现了明显回暖。韩乐预计，今年下半年，北京的新房市场大概率将保持活力，持续增长。楼盘的销售压力，相比去年同期也将明显缓解。

　　新 增 长

　　新建商品住宅成交近1600亿元

　　同比增长翻倍

　　也许是压抑的太久了，上半年，北京的新房市场取得了非常不错的成绩，尤其是成交套数的增长幅度，远远领先于二手房。

　　根据北京中原成交统计数据显示，2019年上半年,北京新建商品房总成交额1784.31亿元，同比去年上半年增长1.35倍，共成交35677套，同比去年上半年增加超过两万套，上涨幅度达到了132%。

　　其中，北京新建商品房居住类产品(不含回迁房，包括普宅、豪宅、别墅、共有产权房)成交1596.4亿元，共销售31305套，同比去年上半年增加20157套；成交均价45233元/平方米，同比去年上半年上涨800元/平方米，不过，价格环比去年下半年有所回落。

　　不错的交易数据也带动了新房开工量和投资的增长。

　　7月17日，据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布数据显示，上半年北京市房地产开发投资同比增长16.4%。商品房新开工面积971.1万平方米，增长10.4%。商品房销售面积387.9万平方米，增长68.7%；其中，保障性住房销售面积142.7万平方米，增长1.4倍。

　　不难发现，保障性住房的投入和交付进入市场的速度也明显加快，这直接导致了新房成交价格有所下降。

　　中原地产数据显示，上半年，普通住宅总成交额841.76亿元，环比去年下半年下跌8%，共成交14278套，环比增加817套；平均成交价53760元/平方米，环比去年下半年减少3000元/平方米；套均价590万元，环比减少88万元/套。

　　对于成交套数增加，均价和套均总价的下降，被认为与共有产权房和限房价项目的大量入市有关，这类项目成为成交主力，明显抑制了北京新房的平均价格。

　　新 常 态

　　控制市场冷热成为常态

　　量涨价跌下，京城楼市也悄然发生了一些新的变化。

　　对于新房来说，政策变化将直接影响市场交易的冷暖。相比于以往紧一年松一年的调控，目前的楼市政策从2017年3月份到现在始终未有松动，反倒是不断有新的补丁政策出台，在不断出台的调控政策中，无论是购房人还是开发商，都在习惯市场冷热被调控控制的新常态。

　　市场过冷或过热都可能出台新的补丁政策，加以控制。

　　以北京为例，随着近期新房市场成交活跃，个别房企为争取客源又出现了违规销售的行为。北京市住建委在上周的7月18日就通报了商品房项目销售行为专项检查的结果，华润未来城市、中铁诺德春风和苑和万科翡萃家园被发现违规，市住建委要求中铁诺德春风和苑项目立即释放客户资金，按承诺标准改造样板间；要求万科翡萃家园项目撤销现场不实宣传材料、拆除现场户型模型；要求华润智慧中心项目退还已收认筹金，同时，对其无证售房行为进行高限处罚。

　　据了解，今年以来，市住建委多措并举，持续规范商品房市场销售行为。

　　据机构统计，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，平均每天出台实施的关于房地产的政策就达到1.4次。

　　事实上，这样的调控趋势在6、7月份甚至更加频繁。根据不完全统计，进入7月以来，已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，这一调控次数也刷新了最近两年来楼市调控的同期纪录。