vincent van gogh，Seascape

文/吕韬

2019年，楼市主题就一个——“稳”。

一城一策，精准调控下，“稳”字学问大，可上可下，可松可紧，幅度有刚性，方向有弹性，心电图模式最好，窄幅震荡也行。

2019年上半年，楼市先松后紧，小阳春没入夏，成功稳住楼市。

2019年下半年，焦点突然变了，倒春寒可能入冬，防止房价过快下跌，成了“稳”字新主题！

6月26日，新华社旗下经济参考报撰文，下半年房地产市场将迎来新一轮调整，一二线城市仍然要维持严厉的调控政策不放松，而三四线城市防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

下跌！下跌！满屏全是下跌！

问：2019年，中国楼市有什么共识？

答：三四线城市下跌，可能是最大共识。

除了官媒表态，6月24日，中国社会科学院财经战略研究院在其发布的《中国住房市场发展月度分析报告》一样用确定性的表述说：

部分三四线城市，经历突击上涨之后，因后续需求不足，房价降进入下跌阶段。

7月1日，58同城、安居客发布2019年6月《国民安居指数报告》，报告显示，6月，三四线城市找房热度下降一成，降幅高居所有城市之首。

实际交易上，中指研究院今天（7月1日）公布的报告显示，一二三四线趋势分化已经非常明显。

环比涨幅，三四线城市和一二线城市的发展轨迹截然相反，别人还在向上爬，三四线则不停地往下出溜。

易居房地产研究院的数据，6月6日在其发布的《5月全国40城新建商品住宅成交报告》中，三四线城市交易最冷！

据报告:5月，4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长35%；18个二线城市新建商品住宅成交面积同比下降3%。

而18个三四线城市的交易数据拿出来确实有点惨目忍睹。5月，同比下降29%，高居一二三四线降幅之首！

库存方面，各线城市里，只有三四线库存回升明显，二线城市在下降，一线城市则温和上涨。

都说开发商精明，今年开发商，彻底把战场搬到一二线，离三四线越来越远。

据中指研究院的数据，2019年上半年，20家主要房企销售业绩中，二线城市贡献率增长幅度巨大。

目前二线城市销售业绩已经占到了20家房企的57.6%，一线城市则为21.1%，两者合计78.7%，比去年足足高了8.1%百分点。

这8.1%份额原本是属于谁的？

除了三四线，绝无他人！

主要地产商一二三四线城市业绩贡献率

销售业绩算现在，拿地成绩主未来。

对于未来，房地产企业做的更加彻底，就是要：归回一二线，远离三四线。

拿地金额看，主流房企上半年拿地主要集中在一二线：

其中，一线城市土地成交金额比2018年同期上升58.6%；二线城市拿地金额同比增长32.6%。

三四线城市呢？

开发商拿地金额比2018年大幅下降18.5%（没错，就是萎缩了18.5%）。

线索多，数据全，所有证据摆在一起，罕见地一点矛盾没有，全都指向一个目的地：三四线城市，跌！

新问题来了 老办法不能用 到底怎么办？

下跌不是问题，下跌过快是问题。

新问题有了，首要任务变了，怎么解决呢？

以前的办法是，棚改货币化，从需求端给与支持。

2013年到2017年，棚改货币化的比例从7.9%猛然上升到67.7%，货币安置对楼市的拉动效果也从2%火线提高到24%，3年拉动作用提高12倍！

办法不能老用，这次棚改难成顶梁柱。

主要原因在《三件大事定乾坤！2019年 楼市最大疑问 破了！》有过详细的说明。

从央行PSL棚改专项资金，到财政部棚改计划，再到各地方的棚改计划，棚改退潮，2019年腰斩几乎已成事实。

接下来，除非有大的政策调整，否则棚改不会重出江湖。

而且，就像降息宽松味道太浓，不宜随便动用一样，棚改对楼市的预期同样太过刚猛，关键时期，还是多看少动，能不用尽量不用。

再有，发改委4月份关于城市户籍放开的超级文件里，特别点出收缩型城市，今后不必大动干戈，和大城市分庭抗礼，顺其自然就好。

发改委文件主旨很明确，既然中国城镇化发展方向是头部效应，大城市集中，那再通过棚改，城市改造，提高城镇化率就显得不合时宜了。

何况，据西南财大数据，三四线城市住房拥有率早就超过90%，空置率节节攀升！

人口不流入，房子越来越多，棚改着实不是好办法。

那怎么办呢？

2019年有几个城市给出了自己的办法。

据华夏时报6月11日报道，恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。

3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企下发通知：停止特价房销售。

2019年2月，江苏省邳州市房地产商会发布《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》：

个别楼盘以低价扰乱市场、不正当竞争，销售价格严重低于备案价格，此种行为严重扰乱了房地产市场的秩序。

三个城市，不约而同，异曲同工，纷纷采取文件或通知指导房价的办法。

不同的是，除了江西赣州以外，都是行业协会下发的非强制性规范。

(图片来自檀香张灿)

商品房交易原本是市场行为，但为了稳定房价，非常时期非常手段，也算三地用心良苦。

最理想的调控是有量无量随意，价格不动就行。

但看看股市就知道，无量往往阴跌，有量往往大涨，长期精准到心电图模式，走横线，真心需要功夫。

一城一策，因地制宜，用房贷控量，用政策控价，慢慢来，急不得！