2019年以来，随着房贷利率回落、落户政策放开等因素，部分一二线城市出现房价及地价抬升的势头，3、4月间，多地更是迎来了久违的“小阳春”。

不过，市场过热的苗头没有持续太久。4月中旬开始，在高层开始频繁“喊话”稳定预期并出手调控的同时，多个城市也在持续推进“因城施策”、“一城一策”，落实城市政府主体责任。据统计，上半年全国共发布与房地产市场有关的调控政策251次，较2018年同期的192次上涨31%，且调控的方式也更加多元、灵活，更为精细化。

“今年以来政策对稳地价、稳房价、稳预期的作用越来越大，反而对市场干预和影响越来越小，这是好的方面。”业内人士指出。中国平安证券分析师杨侃判断，经济下行压力犹在、城市表现分化的背景下，预计下半年仍将延续稳地价、稳房价、稳预期的政策基调，各地方一城一策，整体以稳为主。

    有收有放，楼市因城施策调控分化加速

据近日发布的数据，今年上半年，全国共发布与房地产市场有关的调控政策251次，较2018年同期的192次上涨31%。

中银国际证券研报解释说，2019年以来，伴随房贷利率回落、落户政策的放开等因素，部分一二线城市出现房价及地价抬升的势头。针对此情况，在4月份的中共中央政治局会议上，再度强调“房住不炒”与“长效机制”的落实，同时提出“一城一策”、“因城施策”的细化指导政。

正如该份报告所言，今年春节之后，楼市“回温”态势明显，3、4月间，多地更是迎来了久违的“小阳春”。国家统计局在今年5月16日发布报告显示，新房价格环比上涨的城市继续增长。另一方面，得益于宽松周期、资金面改善以及市场回暖，房企的拿地热情也极为高涨。数据显示，2019年前4月，累计28家房企拿地过百亿，而2018年同期只有24家，2017年为18家。

对此，监管层显示出稳定市场的决心：4月19日，中共中央政治局召开会议，两度重申“房住不炒”定位;住建部在1个月之内两次对房价、地价波动幅度较大的共10个城市进行预警提示;在一些大城市放宽落户限制引发调控放松的猜想之时，国家发改委明确表示“放宽落户不等于放松对房地产的调控”。

此外，对于房企密集融资、在二线城市疯狂抢地的情况，央行明确表示“房地产调控和房地产金融政策的取向没变”，银保监会则进一步发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规“输血”房地产。而高层定调之下，各地继续坚持“房住不炒”、积极落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制。

业内人士指出，2019年房产调控的目标非常明确，即实现房价、地价、预期的“三稳”。整体来看，上半年的政策调控不只针对房价单一维度，包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现。

与此同时，今年以来，地方政府房市调控政策逐渐呈现分化趋势，因地方楼市行情冷热不均，所推出的调控政策松紧各异。

例如，苏州于5月11日发布的“新政”仅对工业园区全域、高新区部分重点区域规定了限售，并未针对苏州全市进行“一刀切”;6月初，在南京市高淳区、六合区买房的外地人只需提供在宁居住证或在宁工作劳动合同即可开具购房证明，但南京市的其他区域限购仍在执行中。

因为房价上涨过快，6月20日，西安发布了三年以来第六次调控新政，进一步收紧“限购”，严控落户炒房。但与此同时，部分三四线及核心城市远郊区域政策则有所松动。例如安徽阜阳市取消出让土地限价、江西赣县停止特价房销售等“限跌”政策、湖北恩施市发布“不准降价”通知等。

    稳定基调不变，楼市调控下半年将更精细化

积极的调控政策，令楼市在5月份即出现明显的降温迹象。业内研究机构数据显示，5月，房企供货节奏明显放缓，成交也随之转升为降。多数二三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落，其中不乏无锡、徐州、合肥这类热点城市，济南、大连成交量更是降至历史低位。土地市场方面，从300城经营性土地数据来看，5月成交建面下降、土地价格涨幅明显放缓，平均溢价率也出现了年内首次回落。

当前，2019年的楼市已经步入“下半场”。对于接下来的市场走势，多位受访人士均认为，楼市调控的总基调没有变化，依然是“以稳为主”。

业内人士对记者表示，下半年，预计调控政策会继续贯彻执行“因城施策”、“房住不炒”的政策，不会有大的变化。