宜昌，湖北省地级市，依长江而建，古称“夷陵”。位于湖北省西南部、长江上中游分界处，建制历史逾两千年;是湖北省省域副中心城市，长江中游城市群重要成员。

　　点军区，地处宜昌市中心城区长江以南，区位优越，地势险峻，北有西陵峡口，南有荆门山要塞，自古为兵家必争之地。

　　而今，这自古兵家必争之地上，一场因“福利房”而起的“冲突”延续了四年之久。

　　区政府发文开发福利房项目

　　事情要从7年前说起。2012年12月3日，点军区委办公室、点军区政府办公室下发《关于成立西边冲商品房项目建设工作领导小组的通知》(点文办(2012)61号)，成立了西边冲商品房项目建设工作领导小组;小组组长为时任点军区纪委书记伍安军，副组长为区人大副主任王克信，成员涵盖了区领导和公安分局、国土分局、规划分局、住建分局等职能部门负责人。

　　通知内容显示，该小组的成立是为了加快五龙片区城市建设步伐，顺应点军滨江生态新城区大开发态势;而该领导小组成立的目的之一却是推进职工保障房建设。在小组成立后，点军区政府随即和湖北宇星置业发展有限公司(以下简称“宇星置业”)取得联系，告知其区政府已经选定在点军区五龙一路建设西边冲商品房项目，以解决区属干部职工住房问题，要求将该项目委托给宇星置业开发。

　　这个后来被命名为“江南星城”的项目，缠绕了开发商、政府、业主6年，一直纠缠至今。正如宇星置业董事长李爱军对媒体所说的，“如果我不是点军区原工商联副主席，我肯定不会来趟这趟浑水。”

　　希盼的福利房VS失控的地价

　　江南星城本来并不是浑水。长江穿宜昌市而过，长江北岸是宜昌市伍家岗区和西陵区，属于城市核心区，开发较早，甚为繁华;而点军区位于隔江而望的南岸，发展相对滞后，房价远低于江北二区，属于价格的“洼地”。

　　2013年2月18日，点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组作为甲方，与乙方宇星置业签订框架协议，约定“甲方按建设住宅总面积每平方米付给乙方壹佰元开发利润，计入开发成本”。

　　按照宇星置业原本的计算，一共开发1770套公务员住宅，每个平方的利润在100元左右，这是区领导给我的承诺，大致计算毛利润为2000多万元，扣除成本有些赚头。

　　但是，在拍地当天，一件意想不到的事情发生了。

　　当时点军区当地的平均地价约为每亩85万元，点军区政府给宇星置业的承诺价格为“不高于每亩100万元”。但是在2013年3月14日土地挂牌拍卖当天，4家房地产公司突然介入拍卖，大幅抬高土地价格。

　　时任区领导小组组长伍安军回忆，当时区领导曾电话指示：不管多少钱一亩，一定要让宇星置业摘牌建设点军职工团购房项目，给全区干部职工一个交代。

　　经过多次竞价，宇星置业最终于当晚9点左右摘牌，但是价格为每亩194.29万元，总价为2.91亿元，为起拍价2.3倍，时至今日仍是当地地王之一。

　　始料未及的高地价，超出了点军区政府的预估和承受能力，点军区政府单方面解除框架协议，于当年7月11日双方协商签署了《点军区西边冲商品房开发补充协议》。

　　协议约定，宇星置业由代建改为开发，点军区政府定向团购950套，团购房源选自20栋楼的不同楼层、均价3500元/平方米，车位售价6万元，剩余部分由星宇公司公开销售。自4月11日起，剩余车位由开发商市场化运作。补充协议在“甲方的权利和责任”一栏中还提出“如规划许可，积极为乙方开发西边冲剩余土地、建设点军区第二期职工团购房创造条件”。

　　据报道，这950套定向团购房源指标，在点军区委、区政府、商务局、人社局、财政局、招商局、农林水局、法院等，以及所辖乡镇、街道办事处等党政机关内部分配。

　　而这种选房措施，需要20栋楼几乎要同时开工，严重违背商品房分期滚动开发的市场规律，会导致项目前期财务压力剧增。

　　湖北亚隆资产评估房地产估价有限公司出具的《资产评估报告书》意见显示，江南星城商品房成本为4266.89元/平方米，车位成本为6.99万元/个。该报告书估算，商品房成本倒挂损失9214.4万元，与同期市场相比，销售差价为1.87亿元，车位成本倒挂损失348.78万元。

　　后来的司法鉴定也显示，当时江南星城所在片区的市场均价为4400元/平方米，团购房的定价不足当时市场价格的八成，甚至低于项目4614.22元/平方米的建安成本。

　　行政诉讼遭双面判决 庭审一波三折

　　与政府协商解决无果，在市场波动和财务成本的双重压力下，宇星置业开始寻求司法途径，但其行政诉讼的过程可谓一波三折。