“今年3月份可能就是全年的市场高点，而且已经过去了。根据以往的经验，下半年楼市还会弱一些。”贝壳研究院首席许小乐说，“3月份市场刚有点起色的时候，很多人乐观地认为会重新进入一个新的上涨周期，但进入4月份以后，市场已经回落。”

　　许小乐是在贝壳研究院《2019中国半年报》发布会上发表主题为“‘消失’的周期”演讲时作出这一表述的。他认为，今年3月份全国各大主要城市的楼市回暖，这是季节性的回升，市场整体增长乏力，当中原因相对复杂，既有政府调控的因素，也由于外部环境变化。

　　根据贝壳研究院制成的过去十年间(2009年初至现在)北京二手房周期图，按照时间序列，每一轮政策严厉调控之后，三年一个周期，分别间隔了7个月、9个月之后，北京二手房房价均如期迎来了三次上涨周期。但最近一轮政策调控之后，预计会出现的周期反弹却迟迟“爽约”，迄今过去了19个月。

　　“现在市场相对平稳，并且稳中有压。短期一、两年内，政策刺激的可能性比较小，很难预测周期反弹会否出现。”许小乐说，“在楼市整体平稳、甚至面对下行压力的时候，譬如最近开发企业在深圳等热点城市土地市场溢价拿地，应该更加谨慎一些，一是市场信号相对滞后，二是短暂的成交火热也许并非真实需求，由一部分改善型客户的换房需求带动。”

　　二手房整体走出底部，但增长乏力

　　根据贝壳研究院的监测统计，2019年上半年，包括北京、上海、深圳、大连、天津、南京、武汉、西安、成都等在内的14个重点城市，二手房市场经过了2018年下半年大幅调整之后，需求开始释放，整体成交量同比微增3%，但环比增长了52.3%，市场整体从底部走出。

　　这14个重点城市的二手房成交均价在今年上半年也普遍止跌。其中10个城市房价环比上涨，与2018年四季度价格低点相比，成都涨幅最大为7.2%，西安、青岛2019年以来均价基本保持平稳，而武汉、长沙分别累计下跌了4.8%、5.6%。

　　其中，深圳在2018年“7·31”调控加码后，市场降温，今年上半年市场从低位有所反弹，但市场热度仍然不及2018年上半年，成交同比小幅下降了3.6%。今年6月份深圳二手房成交均价5.56万元/平方米，同比下跌了6.3%。

　　上海在2019年上半年继续消化了2016年底的政策调控影响而持续复苏，二手房成交量同比增加了48.7%，增速位居以上14个重点城市当中的首位。但成交均价上涨乏力，近4个月以来处于低位波动，没有明显上涨。

　　今年上半年的北京二手房市场升温十分有限，同比表现也不如2018年同期，成交量同比下降了14.3%。北京二手房市场之所以并无大幅向好，一方面是政策调控依旧，尤其是改善型需求释放难度较大；另一方面则是由于新房市场的分流，今年前5个月北京新房市场成交量同比增长了1.6倍，新房成交占比提升了近16个百分点。今年6月份北京二手房成交均价6.25万元/平方米，同比持平。

　　这些重点城市的二手房市场在2019年上半年也出现了阶段分化。年初开始经历了底部回暖，然而需求在今年3月份集中释放以后，开始显现出疲态。其中，今年二季度的月均成交量相比3月份减少了21.5%。

　　贝壳研究院在报告当中称，“需求降温及预期回落致使二手房成交均价失去了向上的动力。在今年一季度成交均价表现出上涨迹象的城市，二季度走向平稳或重新掉头向下。”

　　而以上重点城市二手房市场之所以在今年二季度降温，首先与春节过后季节性影响消退、需求疲软有关；其次，今年4月份以来，部分城市政策调控加码，国家相关部门针对房地产调控及房地产金融风险频频发声，使得市场预期走弱，购房者入市延缓。