70年，不过是历史长河的一瞬。但对中国房地产行业来说，言之“翻天覆地”亦不为过。

    新中国成立之后，福利分房就深刻地烙印在人们的脑海里。1978年10月20日上午，领导人在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾问过一句话，“房子可否成为商品？”彼时，中国尚没有“房价”的概念，想要有自己的住房，得靠等待福利分房。在一个“人一出生，国家就欠你一套房”的时代，无论怎么遥想，也预料不到40年后，人人可以买房。

    “房子成为商品”的想法不是随意提出的。在时光长河里逆流20多年，会发现我国香港地区的“楼花”已卖了好几年。1953年香港油麻地众坊街新楼修建时，首创“卖楼花”的霍英东因此获得了大量利润，毕竟，此法一出，连月入二三百元的工厂女工，都有买房的可能了。

    如今看来，13亿中国人“居者有其屋”的梦想之路，第一步始于1978年“住房商品化”模式的设想。此后，中国房地产披荆斩棘，书写了一部政府、开发商和购房者之间共谋发展的经济巨著。

    2018年，全国商品房成交额逼近15万亿元。对于这个数字，70年前的人们是无论如何都不会想到的。历经多次调整后，“居者优其屋”成为房地产调控的主要方向，即无论是买还是租，改善人们的居住条件、环境成为政策的主攻方向。

    诞生住房商品化时代

    新中国成立以后，政府和国有企业一直是住房投资、建设、分配和维护的主体，通过公有住房实物福利分配的方式满足城镇居民住房需求。

    据统计，上世纪50年代中期，房租约占职工家庭收入的15%，到1981年全国平均房租只占职工家庭收入的1.39%。过低的房租导致企业没有改善住房条件的投资意愿，使得上世纪80年代初城镇居民人均住房面积甚至低于解放初水平。

    改变始于1980年。

    1980年春天，《关于建筑业和住宅问题的谈话》发布了，这里面提到了几个重要的关键词，“房子是可以卖的”，无论新旧；可以一次性付款，也可以分期付款；要联系房价调整房租，使人们感到买房合算。

    这一年在深圳罗湖区还发生了一件大事，中国第一家房地产公司成立了，即深圳经济特区房地产公司，也是后来的深房集团；7年后的冬天，深圳举行全国土地第一拍，这家公司以525万元竞得罗湖区一块土地。自此，新中国的土地拍卖登上历史舞台。

    住宅商品化、土地使用有偿转让制度，是中国房地产市场化的两大基石。在1978年后的第一个10年里，“房地产”的概念在中国形成了。彼时，李嘉诚在10多年前就推动了长江集团上市，虽然当时他还在中国香港郊区卖房，长江集团登上资本市场在当年也只是位列中国香港房企的第二梯队，但李嘉诚已经把目光瞄向了内地。

    令人意外的是，后发制人的是王石。1984年春末，王石成立了“深圳现代科教仪器展销中心”，即后来统领地产行业的万科的前身。在那个粮票还没退出历史舞台的年代里，没有多少人会意识到，麦浪稻田会被踏平，钢筋水泥浇筑而成的商品房将鳞次栉比，还能翻出黄金般的价格。

    王石亦然。公司成立之初，卖仪器搞运输是主业，当时的王石，什么赚钱卖什么。不得不提的是，同一年，招商地产、保利地产等房企相继成立。仿佛约好了般，在中国经济发展鸿篇巨著上留下浓墨重彩的企业赶着改革的浪潮扎堆诞生了。

    此后在下一个十年间，1991年住房改革制度再次提上日程。时隔一年多，严重的通货膨胀导致其暂时搁置。

    但开发商已经登台亮相了，无论是国有企业还是民营企业。有关住房信贷、公积金制度建设进行了试点。从万科、绿地，到碧桂园、金融街和龙湖，如今知名的房企都在这一时期成立，这是改革开放以来的第二次创业潮。在上个世纪90年代的海南，冯仑、潘石屹南下之地，超过2万家房企云集一岛，房价一度蹿到1万元/平方米，让北京和上海咋舌不已。

    在此之前，这场初衷为缓解政府和企业住房投资压力，由中央政府为主导的自上而下的改革，被业内界定为住房市场化改革的探索阶段，尚未形成市场化的投资、建设和购买主体。直至1998年房改，国务院宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这意味着，福利分房时代结束，中国房地产正式迎来住房商品化时代。

    迎来地产发展黄金时代