日前，贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》（以下简称《报告》）。《报告》显示，2019年6月，济南二手房均价1.9万元/平，同比下跌1.7%；青岛二手房均价2.19万元/平，同比降幅逾10个百分点。整个2019年上半年，青岛二手房成交同比降幅达34.6%，成交均价跌回2018年以来低位。

青岛二手房成交同比降幅34.6%

《报告》显示，2019年二季度全国重点城市二手房市场热度消退，月均成交比3月份减少21.5%。业主预期也随市场回落而走弱，大部分城市挂牌价下跌，二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。新房、土地市场也在一季度短暂回暖后再次走向下滑。

从山东来看，济南上半年二手房市场略好于去年同期，链家成交同比增加14.3%，市场向上修复力度较弱。2018年末以来济南二手房成交均价止跌微扬，6月均价1.9万元/平，同比下跌1.7%。

对于济南下半年市场预测，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析说：“从目前的市场量价情况来看，预计下半年济南二手房市场表现同样略好于去年同期，全年温和修复，均价平稳。”

青岛2019年市场虽升温，但并不过热。青岛于去年4月中旬调控加码后下半年市场低温，2019年上半年市场环比升温明显。然而市场表现不及去年同期，成交同比降幅达34.6%。青岛二手房成交均价在年初经历短暂上涨后重新跌回2018年以来的低位上，6月均价21882元/平，同比降幅逾10个百分点。由于上半年需求集中释放，下半年青岛二手房市场预计略显疲乏。

9城业主报价呈现明显跌幅

从全国来看，上半年全国重点城市房地产市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低靡中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。

2019年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头。贝壳研究院数据显示，重点14城（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低靡环比则增加52.3%，从底部走出。

“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐说。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

“前高后低”的分水岭出现在3月份。上半年，重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱，贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

下半年不存在大幅向上动力

展望下半年，《报告》认为，市场不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

许小乐提醒，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

而政策面上，许小乐分析，宏观经济压力下政策不能“紧”，房地产防风险下政策不能“松”。当前我国经济步入中低速增长阶段，再叠加中美贸易冲突影响，经济增长压力进一步增大。但防范系统性金融风险已迫在眉睫，货币政策须审慎稳健，财政政策可适度宽松。政策对于市场保持高度的敏感性，政策总体稳定背景下“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

齐鲁晚报?齐鲁壹点记者 张阿凤