在主流的认知中，操盘三四线的最大筹码，无疑就是棚改

　　因此，棚改被很多人看成了楼市行情的发动机：

　　棚改动，大利楼市；棚改紧，看空楼市

　　随着城市化进程的进一步推动，棚改那势如破竹的力量正在逐渐的减弱，毕竟棚改已经推行了这么多年了，能拆的或是容易拆的其实真的没有那么多了

　　棚改的时代即将结束，接下来将会迎来的是：

　　旧 改

　　01

　　大家可能看过一些新闻，关于部署推进城镇老旧小区改造

　　棚改其实已经慢慢不再是下阶段关注的重心了，焦点换成了“城镇老旧小区改造”

　　当然，其实也没有那么令人意外，因为这样的征兆其实在今年年初就已经慢慢显现了

　　根据21世纪经济的报道，2019年各省市，对于棚改项目目标相比于2018年，其实已经做了巨大的调整

　　其中北京（楼盘）从2.36万套下调至1.15万套；山西将从12.52万套下调至3.26万套；天津（楼盘）从2万套，调整到0.65万套

来源：21世纪经济报道

　　坦白讲，棚改的节奏，从2018年的年中，国开行收回棚改的审批权开始，其实就进入一种迷离的状态

　　但如此降幅的棚改目标，对于三四线城市的房价而言，其实是一种考验

　　棚改最大的作用我觉得对于三四线城市而言是一种“房价稳定的奠基石”

　　我问大家一个问题，为什么这几年三四线城市人口被一二线城市抢走了这么多，但为什么有一些城市的房地产还在蓬勃发展

　　其实就是棚改的作用

　　其实你仔细想一下的话就会知道，棚改既是手段也是房价稳定的润滑剂，通过房子这样的载体从多个方面给社会的各行各业进行赋能，进行资源的注入

　　好了，现在棚改速度下来了，会不会有影响，我觉得当然会，而且影响还不小，那怎么应对，现在提出的应对方案就是旧改

　　02

　　很多人可能会问一个问题，旧改和棚改一字之差，到底有什么区别

　　简单点说，棚改属于大拆大建，旧改属于小修小补

　　我们可以通过文件上的描述来进一步理解旧改：

　　重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施

　　在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

　　因此，对于旧改而言，其实就是以存量水气电路的配套改造还有就是给大量老旧小区加装电梯、配建停车场，同时在有条件的地方发展养老、幼教事业等等

　　其实你如果仔细看一下的话，你就会发现其实旧改并不是一个新名词，跟我们以前所熟知的另一个名词“城市更新”，在核心内涵上几乎是一致的：微改造为主，大拆大建为辅

　　当然，棚改与旧改的不同，还体现在隐匿在背后的发生逻辑是不一样的

　　棚改其实刚开始所折射出的是民生逻辑，而旧改则是要服从于市场化的商业逻辑

　　怎么来理解这句话

　　棚改最早是在2005年的时候出现的，当时仅仅是作为改善民生的工程而存在，因为当时最初的想法或是初心就是要让棚户区的居民过上更好的生活

　　但如果仅仅是通过拆一补一的方式按部就班的推动棚改，整体的进程是很慢的，毕竟任何小区建设起来都是需要一定的时间

　　为了加速推进棚改的进程，央行顺势推出了PSL（抵押补充贷款），就是被拆者除了可以选择获得房屋外，还多了另一种选择，就是货币化的安置

　　而获得充足资金的棚改市场就像被打了强心针一样

　　数据显示，在全国所有棚改区中，三四线城市占比87%；随着棚改货币化安置的大力推广，货币化安置比例由2014年的9%，跃升至2017年的50%，而三四线城市在全部货币化安置中，占比在80%左右

　　货币化补贴和加杠杆的刺激之下，尤其是环沪、环深、环京的三四线城市出现了显著的成交量上涨

　　以前棚改大都是通过以房换房，但是最近两年开始大量的棚改依赖的是货币棚改，很多当地的土著突然手上多了一大笔钱，这笔钱绝大多数当然是涌入房地产市场

　　这种对于三四线城市的定向作用，对于三四线楼市的强劲攀升起到了巨大的作用

　　但旧改发生的逻辑是不一样的

　　目前发生旧改的小区，往往都是位于老城区，特别是一些密度比较大的老破小，整体的改造成本是比较大的

　　对于旧改小区来说，其实这属于典型的“锦上添花”的行为，能改造最好，不改造的话反正这么多年都住下来了，也还能忍受