观点指数“租购并举”基调下，住房租赁领域一直在加速发展。

　　5月份，在公租房方面，财政部与住建部接连发声，提及对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税，两年内对公租房免征房产税；而公租房的供给需求也将得到补充，可在商品房项目中配建比例。

　　除此之外，诸如广州、东莞等城市也在完善着住房租赁体系。许多大中城市中，均有不同程度的旧厂房、商用楼等闲置物业，以及综合面貌较差的城中村；各类政策的出台，满足了该等物业活化的诉求，同时也能促进租赁房源的供给。

　　月内出台的各类政策中，合肥发布文件称将健全管理机制，规范市场秩序，全力推进住房租赁合同网签备案工作；持续优化租赁平台功能，实行租赁备案网上办理，为承租人提供便捷的公共服务。

　　南京则将人才政策与房租优惠相挂钩，而北京通州的分层次人才租金补贴方式也引发关注。

　　5月21日，北京通州区发布文件提及，《通州区高层次人才认定标准》中第一至第四层级人才可根据需求选择房屋配租或租金补贴优惠方式。具体而言，各层级的人才给予最高100平方米、80平方米、70平方米、60平方米的租金补贴。

　　随着各地人才公寓新政的出台，大量租赁人口的需求将逐渐得到满足。作为房地产市场的重要组成部分，长租公寓将迎来新一轮发展机遇。

　　长租盈利难题仍在，市场供应逐渐推进

　　月内，朗诗剥离旗下长租公寓等五项亏损及非房地产业务，引起了业内对长租领域盈利模式的新一轮讨论。

　　一般而言，在涉足长租公寓的房企、中介、酒店、创业品牌等各方主体中，开发商“以住养商”，体现出较为突出的现金流优势，但即便如此，盈利仍是难题。

　　资产价格的高企影响长租公寓租金收益率，使其处于较低水平，成为盈利的拦路虎。与地产快周期开发不同，租赁是慢周期行业，眼下长租的回报率普遍在2%左右，而房企的平均融资成本较高，回报率很难覆盖企业财务成本。

　　从经营模式来看，目前在长租公寓市场中，魔方、城家、世联红璞等都以轻资产经营为主，龙湖冠寓及万科泊寓等虽有开发商背景，但产品也多为轻资产项目。轻资产运营商大多充当“二房东”的角色，从租赁业务、平台业务、家政服务业务、客户积累以及融资五个方面获益。

　　另有部分房企从“代建+运营”入手，受土地所有者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。

　　但是，已有房企表示将加大对优质项目、租赁地块的获取，以进一步提高重资产项目的比重。企业通过资本运作来建设、收购或改造物业，然后自持管理或与第三方的公寓管理公司合作，以租金和服务费为主要收入来源，同时获得资产增值收益。

　　近来，许多城市也明确提出“加大租赁类住宅用地供应”，供给端的发力，有利于企业降低运营成本，为其持有经营较为优质租赁资产、实现运营收益提供可能。

　　5月份，住房租赁项目的供应有了新的进展。例如，南京浦口区康居集团承建的谢营1号地租赁住房项目正式开工；上海嘉定新城E17-1项目基础底板已完成；由华润操盘的上海首宗集体住房租赁试点入市地块，也已取得施工许可证。

　　可以预见，随着租赁自持项目的完工与入市，未来长租公寓市场重资产项目比例将逐渐增加。

　　数据来源：观点指数整理

　　此外，作为房地产的新兴细分领域，长租公寓行业也离不开资金的输血，流动性显得尤为重要。月内，华住集团就与光大安石设立投资基金，专注于境内的酒店及公寓不动产的投资。此前，房企合作设立长租基金的案例已有不少，比如旭辉领寓联手平安不动产、龙湖联合GIC等。

　　除了合作引资之外，发债也是融资的主要途径之一；5月份，越秀地产、宋都股份等房企都有相应的动作。

　　其中，越秀地产宣布拟发行20亿住房租赁专项公司债，利率为3.8%。租赁住房专项债是在项目建设前或者初期通过发债融资，用融资所得资金进行建房、装修、经营。目前，债券发行的利率大概在5%左右。

　　与上述融资方式不同，资产证券化利用资产的优质性吸引投资者，以较低的融资成本获取资金，强化资金配置，以时间换取运营的空间。近年来，长租公寓ABS逐渐受到各方主体的青睐，多笔专项计划都取得了进展。