只管斯时的贸易银行“躺赚”的期间已经一去不返，可是其丰盛的利润体量照样撑持其在2018年楼市中继续“买买买”。

　　据《证券日报》记者独家统计，从目前披袒露来的18份A股上市银行年报来看，截至去年年尾，相关上市银行的自有“涉房静止资制作”(含屋宇及建筑物、在建工程以及屋宇装修)原值接近9000亿元，净值超越6000亿元。

　　考虑到尚有逾10家银行尚无表露年报，根据2017年年报来看，这些上市银行“涉房固定资制造”原值极可能逾在700亿元-1000亿元之间。也就是说，所有A股上市银行算计的“涉房固定资出产”原值逼近万亿元，而市值传统约莫在8万亿元以上。

　　上市银行继续“囤房”

　　去年新购置逾150亿元

　　去年，世界多地楼市“冷静”，但是这并不意味着不存在局部的“升温”数据。

　　《证券日报》记者留心到，利润指标多以亿元，致使是千亿元为计量单位的商业银行，在2018年照旧在仰仗富厚的现金流“囤房”，而且是自用的静止资出产。

　　《证券日报》记者研读已经披露的18份A股上市银行年报把稳到，绝大少数银行在2018年都有新增多的房屋及建筑物，总计的采办范畴超过150亿元；仅2家银行资制作原值未孕育发生转变，一部分银行另有投资性房地出产的转入（或转出）。此中，有1家国有大行仅新增的资出产畛域逾越54亿元；另1家国有大行新增资产超越35亿元；有5家银行新增资制作超过10亿元。

　　除了新增的衡宇及建筑物，大都银行去年还有大批的涉房类在建工程。某股份制银行2018年年报显示，该行去年在建工程同时网罗6座分行新大楼，截止年尾大局部在建工程也曾转入房屋及建筑物种别的静止资打造。

　　另外一家股分制银行也透露表现，该行持久资产预付款由2017年年尾的105亿元升至108亿元，该金钱“首要是本集团为购买或建造办公大楼起初收入的金钱”。

　　当然，并不是所有银行都执着于“囤房”，部门银行的抉择是“有进有出”。

　　某国有大行2018年采办衡宇及建筑物35.32亿元，出售（处理）同类别资产31.01亿元。换句话说，其涉房固定资制作虽然有所增长，但更像是一种优化。

　　折旧率约为30%

　　“楼龄”匀称超10年

　　如上所述，上市银行涉房静止资出产近万亿元的原值与7000亿元摆布的账面净值呈现了比拟大的差异，这是因为按照相关划定规矩，绝大少数银行涉房固定资打造凡是以成本作为初始价值，并遵照未必的速度进行折旧，宽泛的每一年折旧率在2%-7%之间，个中4%摆布的折旧速率为更多银行所遭受。当然，也有少数银行将年折旧率上限设定的十分宽泛——濒临20%，如果依据上限折旧，上市银行的固定资出产5年光阴便可以在账面上“失踪”。

　　以某国有大举止例，遏制2018年年末，该行屋宇建筑物的原值为1511亿元，累计折旧609亿元。该行关于衡宇建筑物静止资出产的年折旧率设定为1.94%-20%，累计折旧率接近40%。

　　紧要说亮的是，工农中建四大行的房出产入账方法有些与众一致，因为其上市之前履历了大畛域的财政重组与注资，因而其一小块固定资产是遵照重组时的评价值入账。比方，多家国有大行2018年年报中做出不异展示，“固定资打造按本钱并思忖预计搁置费用成份的影响进行初始计量。为本行股分制改组而评估的静止资制造，按其经财政部确认后的评价值作为入账价值。固定资产从到达预约可运用状态的次月起，采纳年限平均法在运用寿命内计提折旧”。无非，即即是根据较凌晨市的农业银行上市光阴计算，四大行静止资制作评价入账后至今也曾经逾越了9年。

　　再以某股分制银举动例，截至2018年年末，该行房屋建筑物的资源或评价值为219亿元，在建工程近13亿元，累计折旧52亿元。该行对于衡宇建筑物固定资出产的年折旧率设定为3%高低，累计折旧率约为24%，考虑到资打造继续添加以及近年来房价走势影响，该行大部分资制造明明设置于10年以前。

　　从记者统计来看，多家大中型上市银行的累计折旧率(累计折旧/最新一期的老本)在30%摆布，个中，个体上市银行的累计折旧率以至超过50%，在老牌上市银行中，即等于折旧率较低的上市银行，目前账面涉房静止资出产的价值也较原值打了八折；而比年来新上市的城商行目前折旧率较低，可是由于其体量较小，对于行业均值的影响几近可以忽稍不计。

　　即就是按照较为常见的30%以上的累计折旧率估算，相关资出产普遍的折旧年限也曾有10年以上。

　　保守时值约为8万亿元

　　“变现”时间窗封锁

　　即使是万亿元的原值，当然也远远不是这些涉房静止资产今朝的所有价值。2016年，曾有上市公司靠卖两套学区房保壳——买房12年狂赚16倍。

　　近些年来，拘留部门加强了楼市宏观调控，夸大了“房住不炒”原则。然则，在之前10多年时间内，房价已经在经济快速发展、供需关连转换、通货膨胀等成份的一块儿影响下，增长了数倍。因而，即即是此后房价进入执着期以至是小幅触动区间，上市银行涉房固定资制造的平允价值曾经数倍于原值。要是按照10年增长10倍计算，其市值极可能到达10万亿元；即便是激进约莫楼市代价涨幅，其总计市值也能冲破8万亿元。

　　当然，对付上市银行来说，买楼绝大少数都是为了自用，也许可以了解为“另类刚需”。“咱们银行买楼是为了自用，况且目下当今银行内部对于买楼也存在很大争议，没想到房价在10年间涨了不止15倍”，某上市银行原董事长曾对涵概《证券日报》在内的多位媒体坦言，而此位资深银里手整体也始终拒绝进行楼市投资。另据《证券日报》记者此前独家统计，上市银行购置静止资制作增速最大的年份为2008年与2009年，这两年恰逢国际金融危急，海内房价出现过阶段性下降。

　　由于上市银行固定资出产具有自用非投资属性，因而平允价值计量法只不过在静止资产转为投资性房制造时才略发力。在2017年之前，上市银行谋求的是范畴效应和网点扩大，固定资制造“变现”的可能性颇为低。连年来，上市银行抉择了紧缩人员与物理网点，同时对原有网点进行智能化转型，银行物理网点的数目与单店领域无望迎来“双降”。也就是说，银行固定资出产的转型与变现迎来新的契机