在一线城市中，上海对房价的调控决心一定是最强的。

从2015年象征性出台“330”刺激改善需求释放后，房价上涨大约50%，就紧接着在2016年颁布了“325”调控严令。

2016年3月25日这一天，被沪漂称为上海楼市史上的至暗时刻，“沪九条”的发布，大幅提高了二套房首付比例，非沪户籍购房资格由2年社保调整至足足5年。

这无疑扼杀了大部分沪漂的购房梦。

于是在3月24日当晚，上海市场上演了“楼疯”一幕。沪漂冲进市场，只为抓住最后一根稻草，因为他们知道，如果此刻不买房，几年之后，自己将与这个城市再无任何关联。

事实也是如此，从2016年3月上海成交均价35878元/平开始，经过3年周期长跑，至今二手房成交均价达52456元/平，每平米上涨1.65万元。如果按照一套100平米的房子计算，3年时间，足足涨了165万，165万对于大部分沪漂来说，又得花费多少时间，付出多少努力呢？

但是在325之后，大多数痛失机会的沪漂们并没有气馁，而是将注意力集中在了环沪区域，他们希望把握住第二次机会，用环沪房价的涨幅对冲上海的涨幅，以此让多年以后在上海购房的可能性更大一些。

准确来说，从2016年3月25日开始，环沪城市的房地产才算正式启动了。

2

概念

在此之后，我们不乏感受到环沪楼市的火热和躁动。例如之前的新闻中环沪嘉兴地王横出，昆山新盘连夜哄抢，南通市场热到无房可卖等等。

在这火爆的景象中，上海价值的溢出效应得以充分体现，但同时购房者也是迷茫的，因为环沪城市的媒体都在鼓吹自己城市的环沪价值，在热风热浪的追逐游戏中，最差地区的房价都追涨起来了，给人们带来巨大的不确定风险。

所以我们今天立足于当下，揭开环沪楼市的迷局，看哪些城市值得沪漂青睐，哪些城市则是避之不及的深坑。

首先在地域上，我们来确定一下环沪的概念。

如果以空间距离来划分，50公里为界，环沪为启东、太仓、昆山、嘉善，如果以100公里为界，在这个范围环沪为，南通、无锡、苏州、嘉兴，再加上宁波和绍兴。

在这其中，无锡和苏州的经济动力和自主性太强不属于卫星城，而宁波和绍兴距离上海太远，不做考量，我们这篇文章就以距离最近的昆山、嘉兴(嘉善)、南通(启东)、太仓做为卫星城的分析标的，看哪个卫星城的房地产价值最高。

3

交通

在之前的文章里，我讲过卫星城的价值点。

第一个是相对于大城市的价值，在于交通便捷度、宜居性；第二个是相对于自身的价值，在于自身产业动力和人口吸引力。

这些价值点最后会告诉你，你现在买的房子，未来是由上海人接盘还是本地人接盘。

当然，能囊括所有价值点的城市房价一定是有发展的。例如某种意义上，苏州之于上海的关系，苏州自身动力强，也很容易承接上海的产业，交通好，人口吸引力强，房子苏州人爱买，上海人也爱买，房价自然水涨船高。

卫星城最重要的当属交通便捷度，这决定未来上海有多少人愿意来这个地方买房。

从目前的交通区位和距离优势上来看，有高铁的城市，只有昆山和嘉善，有高铁和地铁的城市只有昆山，地铁和高铁在建的城市是南通，高铁在建的是太仓。

这些年昆山因为交通便捷，承接了很多上海产业，尤其是昆山的花桥，2013年轨交11号线地铁贯通后，人口吸引力迅速提升，房价连续高涨，于今的二手房价已经达到了1.9万元/平，未来有追至2.5万/平米的可能性。

南通这个城市虽然离上海近，但由于有一江之隔，在物理空间上自然比不上昆山和嘉善一带。当然南通的价值也会在轨道交通升级后得以体现，其中2019年沪通铁路通车后，人们从南通到上海，只需要30分钟即可，这将给南通房价带来重大利好。

而对于南通的启东来说，目前只有沪陕高速可以让上海人穿越崇明岛而来，即使未来，由于环保和投资过大的原因，建设高铁的可能性也微乎其微，自然在轨道交通上输了一大截。

其次是太仓，本身区位离上海就很近，如果未来高铁贯通后，只需要20分钟就可以直达上海。房价会追涨昆山一段距离。

当然所谓30分钟和20分钟，这点儿时间对于交通便捷度产生不了多大影响，最主要是交通方式，有地铁、高铁是最方便的，其次是高速。

所以在交通层面上，昆山>太仓、嘉善(嘉兴)>南通(启东)。

在公路交通上也是如此，百度地图显示，从陆家嘴开车到昆山，只需要1小时28分，而到嘉兴，却需要1小时52分。所以，在昆山和嘉兴的比较后，昆山更受他们喜爱。对虹桥地区的白领们来说，去嘉兴只要1小时19分，而到昆山只需要50分钟。

4

产业

我们再从地方经济做分析。