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　　“你们总说三四线房价要跌，我怎么看还涨呢？”

　　最近有几个朋友留言问我这个问题。

　　这话是没错，关注楼市的朋友可能注意到了，今年三四月份我国的楼市出现了回暖的迹象，“小阳春”来临的呼声此起彼伏：

　　京沪深的成交量都有明显回升；二线城市里，苏州的回暖力度最大，园区的价格涨了不少；包括还有很多三四线城市成交量有部分回暖。

　　继18年的楼市严调之后，这次的回暖引起了很多人的关注，于是很多朋友感觉：房价好像没有跌，反而还涨了。

　　今天就跟大家分析解释一下这是怎么回事。

　　小阳春的抬头趋势

　　纵观前五月的楼市，三四月份的小阳春确实是比较扎眼的。

　　但其实，从历史数据来看，每年的三四月份都是楼市成交量回涨的时期。

　　具体今年的小阳春，我觉得有以下几点原因：

　　（1）18年楼市政策收紧，加之春节期间的销售淡季，房产存量还是比较大的。

　　春节过后土地市场也迎来了一小波高潮，高溢价拿地必然引起资金链的紧张。

　　此时开发商为了回笼一部分资金，清理库存，于是推出了一些优惠政策，吸引了不少客源。

　　（2）3月份开始，两会确立了财政政策、货币政策双宽松的基调，银行房贷利率下行，货币市场相对来说比较宽松。

　　于是很多刚需家庭也趁此机会购入房屋，造成比较“火爆”的表面现象。

　　（3）经历过最严调控的两年后，中央“因城施策”的政策调整，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段，各方对政策的预期较为乐观，对楼市政策松动有所期待。

　　形势不同的五月

　　但是，看房价可不能凭感觉，得实际看数据。

　　可能你所在的区域房价涨了，或者你拿3月房价跟2月比涨了，又或者你只是感觉房价涨了。但其实，这些数据都是片面的。

　　最近有一些刚出炉的五月份楼市数据，今天我就跟大家一起梳理一下：

　　（1）涨幅有所回落

　　根据中指研究院对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示：2019年5月，新建住宅价格环比上涨0.24%，涨幅较上月收窄0.04个百分点。

　　也就是说，虽然房价还是在涨，但是别忘了3月环比上涨0.6%，两相对比之下，0.24%的涨幅下降了不少，所以整体趋势是有所回落的。

　　（2）成交量下降

　　5月份的楼市成交量环比呈现下降趋势。

　　一线城市整体环比下降3.3%，其中北京降幅较大，超过了10%。

　　同时各城市分化也较明显，其中深圳的升幅最大，达到41%。

　　二三线城市中，有超过6成的城市成交量下降，其中南京比较显著，新建商品住宅环比下降14%，二手房成交量环比也跌幅较大，降温的表现还是很明显的。

　　（3）土地拍卖市场降温

　　土拍市场在经历过升温和高溢价的两个月后，也逐渐降低热度。

　　土地成交规模回落，结束了此前连续三月上涨势头。5月全国300城经营性土地成交建筑面积达到16317万平方米，环比上月下降了9.3%，和去年同期相比下降了18.4%。

　　“红五月”为何不再红？

　　从上面几方面来看，5月份楼市的各种数据都呈现出一种回落的趋势。

　　这原因主要有两个方面：

　　一方面是中央重申“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，要求做好稳地价、稳房价、稳预期的工作。

　　银保监会也表示坚持房地产融资审慎监管制度，严控银行保险资金违规进入房地产市场。

　　另一方面住建部连续点名，4月19日对6个城市进行了预警提示后，又对佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

　　于是，各城市针对房价上涨的状况也都密集出台了调控政策。

　　据中原地产研究中心统计，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次。

　　其中涨幅大市苏州尤其用力，在五月份内连续三次出台限售限购等调控政策。

　　在这样的背景和密集政策调控之下，楼市很难再延续三四月“小阳春”的趋势了。

　　房价还会继续涨吗？

　　从今年前五月的楼市情况来看，今年的楼市是较为明显的政策市。

　　在中央基调和各地调控的背景下，房价很难大涨，但也不会出现大跌，以基本平稳为主。