前几天，各大城市开启了新一轮的人口争夺战。

　　这一次加入战斗的是一些头部城市，杭州、深圳、广州等均开出了较低的门槛和更具诱惑力的筹码，而唯独北京依旧岿然不动。

　　从图表中我们不难看出，北京人口算不上是最多的，甚至在未来还有持续下降的趋势，而土地资源也算不上是最少的。

　　尽管如此，北京在近两年的协同发展和资源匹配后依旧很拧巴。

　　极度稀缺的资源，使得在这片土地上生活的人幸福感并不强，城市规划和城市承载力的弊端在与其他几个城市对比之下更是显得无比尴尬。

　　因此大家一直寄希望于京津冀协同发展。

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　　京津冀迷局

　　京津冀发展规划这个事其实可以追溯到很久以前。

　　早在1981年，原国家计委牵头编写制定《京津唐地区国土规划》时就有过京津冀一体化发展的思路。

　　但距今已经快40年了，我们依然觉得京津冀圈除了北京之外，没有一个能有实力借助产业的第二梯队城市。

　　这不禁让小笙想起很多曾经看得津津有味的小说，大多有这样的桥段，某国战事频繁，但能征善战的将军就那么一位，由此展开一系列故事。

　　年少时觉得这样的设定是没有问题的，但如今再看这类情节就忍不住会思考这个体制下的人才培养体系。

　　健康的体系之下，是会有无数随时拉出来都能顶起大梁的人。

　　而京津冀如今的现状虽然与早年北京吸血太狠有很大关系，但河北也难辞其咎。

　　早年的河北一直没确定发展思路，在有限的资源下，一会儿搞石家庄、一会儿搞沿海经济带，后来终于转过神，还是围绕北京来搞，也就是环首都经济带。

　　十多年过去了，“京津冀”这一概念早已传唱大江南北，但落地却很尴尬。

　　早年北京、天津不断摄取优质资源，导致河北与京津之间出现断崖式差距。如今三方的发展也都因此进入北京独木难支、天津后继乏力、河北的粗放工业负面效果显现的困局。

　　这些困局中的问题共同作用于楼市，就注定了一直以来看好的环京楼市不能用一句“未来还是很有潜力”的来一言以蔽之。

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　　环京从来不缺楼盘!

　　关于环京，这几年我们一直存在一个认知误区，自从环京限购后，我们总以为环京的楼盘是稀缺的，很多人想买而买不上。

　　即使在环京楼盘近几年浮浮沉沉的情况下，无论是房企也好，中介也罢，总会通过各种方式来让市场有回暖的表现。

　　在这些炒作稀缺概念以及北京人口众多的的声音中，让我们一度错误的以为环京的房子一样紧张，但事实是怎样的呢？

　　从上述图表我们不难看出京津冀圈的库存状况并不容乐观。

　　早在2018年下半年京津冀城市明显加快预售证审批，供应量显著回升，但市场观望情绪浓重，成交量持续低位运行。

　　譬如，北京下半年供应明显放量，但成交量仍处低位，除个别高性价比楼盘热销之外，其余新开盘项目去化表现不佳，多盘去化率不足10%。

　　2018年天津供应量高达1791万平方米，创近10年新高，但成交量不增反跌，同比仍下降13%。

　　受此影响，京津冀市场供求关系持续恶化，高库存风险浮出水面，且有加剧的趋势。

　　除了这些摆在明面上的库存，还有很多伪库存。

　　那就是购置了没办法租出去，自己也不去住，空着等涨价的房屋，所以务必警惕伪空置率和伪潜力。

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　　大环境

　　随着2017年3月17日北京率先出台最严调控政策后，环京第一圈层城市也基本随之开始限购，市场随即陷入低迷，价格出现明显回调。无数被环京套牢的炒房客，哭都没地方哭。

　　当然，就算看了上述数据，也会有人说环京未来潜力很大。

　　不可否认，在中央牵头，并成立专门的京津冀协同发展小组后，这两年的京津冀发展速度是以肉眼就能看到的，确实是一片欣欣向荣的景象。

　　而经过这两年的政策严控，环京楼市仍处低迷期，部分楼盘与曾经的高点相去甚远。

　　对于刚需来说，环京楼市经过长时间的冷却，已处于相对理性价位，给购房人更多的选择空间。

　　但是请记住这种长期看好已经十几年了！

　　不可否认就大环境来看，肯定是一直向好的方面发展，但在楼市这件事上小笙向来的观点是“只谈大环境，不分析区域的永远是耍流氓！”。

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　　近京为王

　　不得不说，前几年因为京津冀一体化的缓慢，可谓错过了我国经济发展最迅速，劳动力相对廉价的黄金年代。

　　如今人口增长放缓，库存压力不小的现状下，我们对一个城市的迅速发展也要适当降低期望值。

　　对这些城市的发展顺序小笙先排个序：环京北三县（大厂>燕郊>香河）>天津城市 >雄安周边>其他城市。

　　从这个排序可以看出环京临近北京的强势板块会最先有转机。

　　想必北三县不用我多说了，依旧是头部潜力股。

　　其实2016年北三县房价的飞速上涨，已经涨了很大一部分预期，但随着调控，已经把这很大一部分的水分逼出去了。

　　还记得去年年底小笙说有燕郊房票的要抓紧上车，还有人diss小笙又开始唱多，可事实是燕郊的二手房今年涨了近5000元/平米。

　　尽管如此，燕郊还是有一小部分上浮空间。