李宇嘉

　　中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。针对房地产市场，此次会议强调，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，加快推进保障性住房建设等“三大工程”以及加快构建房地产发展新模式等。

　　第一，从“持续有效防范化解重点领域风险”“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险”提法可以看出，2024年房地产工作的主题仍旧是防风险。预计2024年房地产市场将推动实质性“保交楼”，并将企业自救和外部救助相结合。  

　　第二，中央经济工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，此前召开的中央金融工作会议也明确了“一视同仁”提法。笔者认为，具体的推进路径，要在银行层面建立基于项目现金流分析的贷款决策机制，去掉所有制“有色眼镜”；同时房地产企业要在财务信息披露上面打消金融机构的担心，从而让“白名单”和三个不低于标准推进下去。

　　第三，中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。可以看出，加快构建房地产发展新模式仍是中央关注的重点。“三大工程”既是房地产新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。其中的城中村改造，解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。本质上，住建系统的“三大工程”，都是在供给侧改革上发力，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。

　　第四，针对促进推动城乡融合、区域协调发展，中央经济会议提出，“要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局”。中国城乡之间的差别大，从大城市化、都市圈化，到大中小城市协同发展和以县域为载体的城镇化，是中国新型城镇化的路径，也是低成本城镇化，和将城镇化与就业产业相协调的有效载体。乡村振兴和新型城镇化意味着广大农村居民和富余劳动力能够在城镇接受均等化的公共服务，同时还能够继续从事农业生产，这就是新型城镇化和扩大释放内需潜力的路径，同时也为县域和镇域房地产市场创造可持续的发展路径。