上周(19/05/25-19/06/01)主流 45城一手房周成交 675万平米,环比+5%;其中,一二线环比+8%、三四线环比-4%;5月月成交同比+7%,较 4月下降 26pct,高基数效应来临,其中一二线同比+17%、三四线同比-13%,分别较 4月-35pct 和-9pct,其中一二线成交仍好于三四线。上周 14个重点城市二手房合计周成交 177万平米,环比-1%;5月截至上周累计成交 724万平米,同比+0.2%,较 4月下降24pct,高基数效应来临。库存方面,上周 15城推盘环比-31%,成交环比+9%,周成交/推盘比 1.22倍,高于上周的 0.77倍,高于 4月的 0.90倍;15城可售面积7,694万平米,环比-0.5%;3个月移动平均去化月数为 8.7个月,环比下降 0.1个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面,苏州政府称全年房价涨幅必须控制在 5%以内;海南表示将坚定不移一手抓房地产调控,一手抓长效机制的建立;天津滨海新区放宽落户、并给予补贴;上海成立上海市国资国企改革工作推进领导小组,深振业A表示积极争取混合所有制改革,今年国改有推进迹象;国常会提出对提供社区养老、托育、家政相关服务的收入免征增值税,或将利好物业板块。公司方面,克而瑞数据显示 5月 50家主流房企销售额同比+17%,高基数下保持稳增、并仍高于行业平均。我们认为,在房地产结构性回暖和贸易战等综合背景下,政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合, 2019H1类似于 2012年的 Beta逻辑, 2019H2或更类似于 2017年的 Alpha逻辑,目前主流房企 19PE 估值仅 4-9倍,NAV 折价 20-60%,维持房地产开发板块推荐评级,维持推荐:1)一二线龙头:保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股;2)二线高成长蓝筹:新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展;3)国企改革概念:首开股份等。此外,我们维持物业管理板块推荐评级,建议关注:新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。

    支撑评级要点房地产行业数据:上周 45个重点城市新房合计成交 674.8万平米,环比上升4.7%;5月一手房合计成交 2,823.1万平米,较 4月同期环比下降 0.1%,较去年 5月同期同比上升 7.2%;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+12.0%、+7.3%、-5.4%、-1.9%,当月月成交同比分别为:+11.1%、+18.4%、-5.7%、-25.5%。15城可售面积为 7694.1万平米,环比下降 0.5%;3个月移动平均去化月数为 8.7个月,环比下降 0.1个月。

    主要政策新闻:央行称投机做空人民币必然遭受巨大损失;继续实施好稳健的货币政策。易纲表示,解决好民营企业和小微企业信贷支持和直接融资问题,是现在最重要的任务。国常会提出对提供社区养老、托育、家政相关服务的收入免征增值税。上海市成立上海市国资国企改革工作推进领导小组。苏州市政府与住建局称,若楼市几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,全年房价涨幅必须控制在 5%以内。天津滨海新区放宽落户,给予储备人才住房和生活补贴。

    公司动态跟踪:保利物业境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理。

    招商蛇口截至 5月 31日累计回购公司股份 1.66亿股,占总股本的 2.10%,已支付回购金额 36.17亿元。中南建设发布股权激励计划,拟向激励对象授予股票期权 1.38亿份,占总股份约 3.73%,其中首次授予共计 486人,1.12亿份,行权价格为 8.49元。阳光城与佳兆业拟签署战略合作框架协议,推进湾区项目开发合作,总投入金额不超过 45亿元。荣盛发展拟发行境外公司债券。

    一周板块回顾:板块表现方面,SW 房地产指数上涨 0.76%,沪深 300指数上涨 1%,相对收益为-0.23%,板块表现弱于大市,在 28个板块排名中排第 22位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前 5位的房地产个股分别为:

    空港股份、洲际油气、苏州高新、中茵股份、运盛实业。

    风险提示:房地产调控政策超预期收紧,行业资金改善不及预期。