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　　5月29日，泰禾集团(000732)精心准备的年报回复函终于出来了，像问询函一样吸引了市场的关注。

　　23天前，深交所对泰禾下发了3000多字的19连问，涉及偿债能力和现金流等众多敏感问题，有媒体用“灵魂拷问”来形容。

　　这个形容词用得并不过分，泰禾的2018年过得很是艰难，管理层动荡、裁员、卖股，甚至一度被传为“第一个倒下的知名房企”。

　　显然，这不符合董事长黄其森的愿望，2017年12月底，黄其森预言泰禾“2000亿销售额”“负债率降低至75%”等，据传，2000亿都是他的保守估计，仿佛前途一片光明。

　　A股上吹牛大王有的是，因为缴税的不是自己。回复函中，泰禾承认销售额未达标，但具体数字依旧保密。市场关心的偿债压力方面，泰禾罗列了一堆措施，但疑虑并没有打消。

　　2000亿就是吹个牛

　　泰禾集团在地产界是网红般的存在。

　　2002年，福建黄其森带领泰禾团队来到北京，打造了中国风的“院子”产品。当时，其他房企都对欧美风趋之若鹜，泰禾显得有些另类，也可以说独树一帜。

　　黄其森有着深厚的中国院落情节，他认为罗马小镇上睡不出中国梦。2014年，泰禾请成龙代言，还拉来冯小刚、范冰冰、王刚站台，泰禾院子横扫个大媒体头版，一时风光无限。

　　近两年，维持泰禾热度的是黄其森的2000亿小目标，牛吹起来后，泰禾的股价也跟吃了春药一样，从16元暴涨至43元，市值由200亿飞奔至520亿。这个牛，价值320亿，真牛！

　　深交所很快送去监管函，要求说明是否构成业绩承诺。泰禾说2000亿是董事长对公司发展的目标和愿景。

　　难道就是一时兴起许个愿吗？可能不是，有媒体报道黄其森在内部提的目标更宏大，北京、上海等城市都领了超过800亿的任务。

　　2018年报出来后，泰禾依旧对销售额避而不谈，但市场的兴趣未减。深交所的问询还是没能撬开泰禾的嘴，只说了句“2018年销售金额未达目标”和“适时自愿性披露”。

　　根据中指研究院发布的《2018年房企销售百亿榜》，泰禾在2018全年销售额为1456亿元。

　　图片来源：中指研究院《2018年房企销售百亿榜》

　　看来，股民们不仅要掌握手中股票的走势，还要时刻警惕上市公司“美丽的谎言”，毕竟，牛吹破了，缴税的是广大股民。目前，泰禾的股价是15.50元。

　　债务压顶求助“高周转”

　　2000亿销售额泡汤了，2000亿负债却成真了。

　　截至2018年底，泰禾负债合计达到了2112.47亿元，资产负债率86.88%，也就是说，黄其森“负债率降低至75%”的小目标也没实现。

　　高负债、高杠杆是房产企业的通病，地产老板们在土拍市场呼风唤雨的时候，撒的都是别人的钞票。不过，只要资金链不断，有借有还，生意就可以一直做下去。

　　2018年底，泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债574.28亿元，但经营性现金流净额 139.31亿元，现金及等价物115.58亿元。

　　可见，货币资金对此的覆盖比例仅为 0.26，而且，泰禾的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

　　泰禾的回复是，债务在2019年各月分布较为均匀，无集中兑付的风险。2019年，管理层确定的管理重心为“加快项目周转、缩短开发周期、提升销售回款率”，简单来说就是高周转。

　　高周转其实是泰禾的既有战略，早在2013年，黄其森就定下了“高品质、高杠杆、高周转、高溢价”的发展战略。

　　可见，泰禾主张的高周转是要和高品质、高溢价相协同，从过去来看，楼市处于下行期，泰禾高端产品去化变慢，销售资金回笼慢，这是泰禾负债高企的主要原因之一。

　　根据Wind统计数据，2018年，A股和港股上市公司中，房地产开发企业共有24多家，其存货周转率和总资产周转率的中位值分别为0.28和0.19。

　　泰禾的双项指标分别是0.14、0.14，看起来和高周转搭不上边，更像是不紧不慢。

　　图片来源：Wind

　　在回复函中，泰禾称未来持续增加的销售回款将是到期债务的重要还款保障。因此，泰禾给一线人员制定了严格的奖惩制度，“回款激励制度和惩罚制度按周考核、按周兑现”。

　　众所周知，泰禾一直以来主打的都是高端、改善型产品，回复函中依旧强调高品质，这样的产品说卖的快就能卖的快？

　　不过，泰禾声称加快周转、回款措施已经去得明显效果，1季度“销售商品、提供劳务收到的现金”实现170亿元，同比增长86%。

　　为了防止断粮，泰禾还和金融机构约定，到期的大部分债务将会贷款置换或者续贷，拉长还款期。

　　借投资性房地产“减负”

　　销售不高债务高，压力山大的泰禾还祭出了“存货转投资性房地产”这一法宝。