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物权的变动指的是物权设立、变更、转让和消灭。物权不会平白无故的变动，也不是随意地发生变动，法律中有明确的物权变动的原因，也有物权变动的具体规则。在事业单位的备考中，物权的变动主要是以案例题的形式展开，多考察在买卖合同中所有权的归属问题。随着命题递深的趋势，出现的试题也有一定难度，深刻把握物权变动的规则，能够帮助大家轻松拿分。

按照物权变动的原因不同，物权变动的规则可以划分为基于法律行为的变动和非基于法律行为的变动。

一、基于法律行为的变动 ​

所谓法律行为，又叫做意思表示行为，指的是需要行为人的意思表示发生效力的行为，例如合同行为。

【速记公式】基于法律行为的物权变动=有效的法律行为+公示(不动产登记;动产交付)

【案例详解】甲自有住房一套，以100万的价格卖给乙。双方签订了房屋买卖合同但未办理过户登记。问：乙是否取得房屋的所有权?解析：本题中甲与乙之间的房屋买卖合同是一个民事法律行为，虽然合同有效，但是双方并未进行不动产的登记，因此不满足物权的变动要求，乙不能取得房屋的所有权。

二、非基于法律行为的变动

非基于法律行为的变动，主要有基于事实行为、基于公法行为和基于法律的直接规定三种方式，常考的方式总结如下：

1.善意取得

善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得是法律明文的规定，物之原主没有向第三人作出转让的意思表示，但是因为第三人是善意的，所以为了侧重保护善意的第三人，使得物权发生了变动，因此是非基于法律行为的物权变动。

【速记公式】善意取得=行为人无权处分+受让人善意+合理价格+公示

【案例详解】甲将照相机(价值5000元)借给乙外出旅游，乙旅游期间钱包被偷周转困难故将甲的照相机没给了不知情的丙，丙基于确信向乙支付了5000元，乙当即将相机交付给丙。甲得知后气愤不已，要求丙返还相机。问：丙是否需要返将相机返还甲?解析：不需要。本题中乙将甲的相机卖给丙的行为是无权处分，并对乙无权处分不知情并且支付了合理的价格完成了交付，丙已经善意取得了相机的所有权，丙没有返还义务，甲的损失可以找乙承担。

2.特殊原因引起的变动

(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;

(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力;

(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力;

依照(1)、(2)、(3)方式享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

【案例详解】王某和李某因为一房屋的所有权归属产生争议，王某认为产权证上写了他的名字，因此房屋属于他，李某认为该房屋为自己出资购买，是因为房管局工作人员登记错误登记在了王某的名下。双方诉至法院，法院经过审理，将房屋判给了李某，但李某还未向房管局申请更正登记就把房屋卖给了基于对判决书确信的郑某。问：此时，房屋属于谁?解析：房屋属于李某，虽然没有更正登记，但是法院的确权判决生效之日房屋的所有权已经转移给了李某。李某把房屋卖给郑某需要在办理更正登记之后，因此再处分的行为不发生效力，房屋仍归属于李某。

【试题演练】

(单选)张某与妻子王某婚后共同购买房产一套，并居住使用。但房产证上所有权登记人为张某。小张为两人成年独子，单独居住。2018年张某去世，该房屋由王某独自居住。下列说法正确的是()

A.张某去世后，该房产变更登记前，房产归王某一人所有

B.张某去世后，无论是否对该房产变更登记，该房产归王某和小张共有

C.因房产证上所有权人登记为张某，所以张某去世前拥有该房产所有权

D.张某去世后，因房产由王某独自居住使用，所以房产归王某一人所有

【答案】B。解析：《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有。张某与妻子王某婚后共同购买房产一套，属于即使只登记了张某一人，也属于夫妻共同财产。张某去世后，妻子王某，儿子小张作为张某的继承人，都对房子享有继承权，因此属于共有关系。继承开始后房屋所有权发生变动，是否登记不影响变动效力。故本题答案选B。