“我好久没遇到风水先生了。”

7月初，在北京国贸CBD商圈某写字楼，某房产经纪公司的租售人员黄明（化名）告诉21世纪经济报道记者。黄明有三年多的写字楼租赁从业经历，主要业务范围在国贸CBD商圈，他的客户主要是办公需求在300平方米以下的中小企业和创业公司。

黄明告诉记者，2017年高峰的时候，他几乎每天都要带看一到两次，而当时几乎每个月，他都能遇到带着风水先生来看楼的企业主，“我那时候挺讨厌这些先生的，格局，朝向，装潢，好像不挑点毛病就不好意思收钱，谈坏了我不少单子。”

情况从2018年下半年开始逐渐发生了变化，北京和部分一线城市的产业地产开始表现低迷，部分商圈写字楼的带看量、租金和入住率持续下降。

黄明对此感受颇深，“带看少了不少，一天最多一次，偶尔会带看两次。租金也差不多从接近7元／平方米/天降到了报价6元出头，成交价则往往不到6元。”在入住率上，黄明告诉记者，他常带看的几栋楼，2017年、2018年的入住率能有8成，现在差不多7成左右。

实际上，一些一线城市，写字楼空置率提升的现象已经出现，未来是会演变成结构调整为主、与逆城市化潮流相结合的写字楼“去中心化”，还是任由高成本持续“挤出”中小企业？两个不同的方向，考验着市场管理者的决策能力和勇气。

一线城市写字楼空置率上升

国贸CBD商圈被认为是北京传媒、文化和综合服务业产业的聚集地。由于浓厚的商业氛围、发达的交通和附近相对年轻的居住人群，这里过去几年集聚了大量顺应“风口”的创业企业。其中，互联网金融企业曾是这里的主角，租户成交面积占比一度超过30%。

大潮退去，裸泳者逐渐现身。

记者在黄明带看的过程中看到，不少企业早已人去楼空，门口贴着“招租”字条的办公室里，不乏培训、健身等曾经的风口行业。

其中一栋写字楼的20层，曾有三家分别是艺术、留学和幼教的教育培训扎堆聚集，而现在只有一家留学机构尚在运营。而在楼上，一家健身私教工作室，也已贴出了“招租”字条。

不仅是北京，在创业氛围更加浓厚的深圳，类似的情况同样存在。

“（这一层）除了我们和一家食品公司，剩下的公司全换了”，深圳一家直播公司的高层小宇（化名）告诉记者。小宇所在的公司旗下有超过一千名主播，主要在陌陌直播等平台直播。

2017年11月，小宇的公司租驻进入福田区的某商业、办公综合体，大约600平方米的办公室，算上物业费的租金在每个月13万左右。小宇介绍，当时他们所在的楼层有七个单元，除他们外入驻有四家公司，分别是一家私募机构、一家小额贷款公司、一家做食品的和一家主营业务是排队等位、餐位预订的创业公司。

其中小宇印象最深的是那家小额贷款公司，2019年春节前尚正常办公，节前还贴出了放假通知，节后就不知所踪。

对此，一位长期观察北京写字楼市场的分析人士认为，在金融去杠杆、互联网泡沫等因素影响下，从2018年下半年到现在，对一线城市写字楼市场造成最大影响的，就是规范文娱行业税收秩序、互联网金融整顿和联合办公收缩。

其中，联合办公企业的发展，尽管相比前两者受关注度不高，但对写字楼市场也有较大影响。

此前，被戏称为“二房东”的联合办公企业，曾被视作写字楼和产业园区空置救星，大量进驻北京的乙级写字楼、创意园区和改建厂房。但很快陷入互联网企业抢规模的“烧钱魔咒”，经历了短暂的高速膨胀期后，从2018年开始，行业关店、退租、裁员、融资受阻的消息屡屡传出。

以北京为例，写字楼市场监测机构“楼库办法”的数据显示，受联合办公退租影响，丽泽商圈空置面积从去年四季度的24%，大幅上升至今年一季度的33.1%。

而从整体数据来看，高力国际近期发布的数据显示，深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%，去年同期的这一数字为13.6%。今年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%，为八年以来的最高值。

世邦魏理仕的一份数据则显示，今年上半年，上海优质写字楼市场空置率同比上升至18.0%，创下近十年新高。

产业地产困境

6月26日，在全联房地产商会写字楼分会主办的第11届中国产业园商务区发展论坛上，有来自开发商的演讲者喊出了“北京产业地产已死”的口号。

一般认为，产业地产是以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发基地等为开发对象的产业形式。从办公属性来讲，又可分为以写字楼为代表的标准化办公产品，和以产业园为代表的非标准化办公产品。

是什么让从业者喊出了如此悲观的口号？上述分析人士用“政策收紧、供需失衡”，来向21世纪经济报道形容北京产业地产当前的困境。