直播带货、线上商城、购物节、消费券、云招商……今年上半年，受疫情影响，居民消费活动减少，商业地产面临较大挑战。但随着互联网消费习惯变革，也为商业地产注入了新的发展动力。

　　在实现增量的同时，商业地产企业也在拓展新的发展模式。在投资项目方面，今年上半年TOD项目（以公共交通为导向的发展模式）受热宠，万科、龙湖、保利、金地、金茂、招商等集体投向TOD项目。长江商报记者粗略统计，截至目前，全国TOD项目投资额累计交易额超420亿元。

　　与之对应的，“类REITs”等资产证券化模式受到商业地产企业的关注，加速行业融资创新。

　　《2020中国商业地产发展白皮书》认为，资产证券化是大势所趋。房地产信托投资基金作为地产领域投融资工具之一，以证券化方式盘活存量不动产，促进社会资本进入地产领域，对于商业地产企业的发展具有重要意义。

　　白皮书指出，从长期看，商业地产企业也将借助互联网发展的东风，通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式，提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势。

　　互联网为商业地产注入新生

　　今年上半年，受疫情影响，商业地产受到影响，市场整体承压。中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据显示，今年上半年，我国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体下滑。

　　中国指数研究院发布的《2020中国商业地产发展白皮书》显示，在商业地产新房市场方面，今年1-5月全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%，市场整体承压。在商业地产土地市场方面，今年1-6月，全国300城商办用地推出规划建筑面积11097万平方米，同比微涨2.1%；成交规划建筑面积8147万平方米，同比下降10.0%。

　　与此同时，危机也加速了商业地产创新求变。

　　疫情阻断了线下消费，倒逼购物中心线上营业。不少购物中心注册抖音号等第三方平台，或者联合商家直播带货。

　　比如，凯德星商城，疫情期间推出线上扣点减免，加速商户入驻。截至目前，商城中超1000家线下合作商户同步进驻，实名会员突破1000万，可触达用户超1500万。4月，凯德星商城还上线“微信支付，以及自主直播平台“星直播”。同期，凯德华南区线上销售额环比3月大幅提升40%。“6.18”期间，凯德“星直播”3场直播的场均销售额突破百万元。

　　7月7日，华润置地披露，旗下购物中心及自有顾客服务平台“一点万象”平台正式上线支付宝小程序，把全国50余家万象城、万象汇商场服务“搬进”支付宝中。截至目前，上海、杭州、南宁等6座城市的华润万象城、万象汇已经入驻支付宝数字生活平台。支付宝方面称，双方合作小程序上线1天，吸引客流达2万，核销订单达40万，会员消费环比提升三成。

　　TOD投资热、资产证券化寻找新机会

　　除了增量，商业地产商也在谋求转变，寻找新的投资机会。

　　在投资项目方面，今年上半年TOD项目受热宠，万科、龙湖、保利、金地、金茂、招商等集体投向TOD项目。其中，4月27日，引入深圳地铁，万科51.8亿元拿下佛山“香港城”TOD地块；广州地铁、中交城投豪掷百亿摘下广州、佛山今年首宗TOD地块；4月9日，“全球最美书店”落户榕城TOD之地；蓝绿双城联合体20.55亿元夺杭州主城TOD地块；龙湖、金地联合体32.13亿元竞得东莞茶山最大TOD项目；保利联合体66亿元拿下虎门高铁站TOD地块；5月19日，龙湖武汉46.47亿元落地TOD天街项目；招商58.87亿元摘武汉硚口宗关TOD地块；6月4日，中国金茂50亿元签约武汉长江TOD综合体项目；成都轨道集团发布首张TOD地图，正式曝光首批16个TOD项目区域分布及项目特点等。

　　上述项目，累计交易额超420亿元。

　　所谓TOD项目是指“以公共交通为导向的发展模式”。其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。

　　随着中国城市轨道交通建设不断发展以及新型城镇化和土地高效利用概念的提出，TOD模式在行业掀起了一股浪潮。在该模式下，城市基础设施的投入带动土地增值，从而反哺城市，实现土地融资和城市基础设施投资之间自我强化的正反馈关系。但这也意味着，该项目开发周期长，整合能力和专业要求较高，同时需要大量的储备资源和较强的资本能力。