证券时报记者若冰

不可否认，2019年上半年房地产市场还是走出了“小阳春”行情。但从目前新开楼盘的销售现况来看，楼市正在悄然降温，以前疯狂的场面在今年估计不容易出现。

火爆的背后

近日，位于深圳（楼盘）宝安中心区的新锦安海纳公馆开盘，推出1889套，认筹926个，均价8.9万，当天销售756套，解筹率过8成，整体销售过4成。这个成绩单相当靓丽，让很多人误以为，浮躁不减、横盘两年的深圳楼市依旧火爆。然而，从近两个月，深圳新开盘的销售数据来看，除了华强城三期近乎“日光”外，大多新盘销售现场并没有那么热闹，有些楼盘销售业绩并不理想。海纳公馆的“开门红”，除因户型设计切合刚性需求外，主要原因还是，今年年初粤港澳大湾区规划出来后，毗邻核心区前海自贸区的宝安中心区自然是楼市的热点区域。

从深圳海纳公馆的销售现场来看，往年的楼市火爆成因早已不复存在。其一，以前楼盘无论户型好坏、朝向东西，开盘即售罄的情况比比皆是，海纳公馆的销控数据显示，好户型几乎一售而空，差户型90%无人选。据悉，开盘前，不少人都预想75㎡的两房产品会被抢购，而实际上，开盘当日却是89㎡南北通透的户型卖得最好，显然，刚需还是偏爱实用型的通透小三房，抢空的是刚需们热衷的户型。这样的现象也表明，市场表现还是很理性的，按需购买，不盲从是目前购房者的主要特征。

其二，投资客鲜见，置业者居多。从现场来看，购房者主要以30多岁到40多岁的购房者为主，多数看好项目的地理位置及周边配套，满足自住需求，而非投资抢房。在开盘选房现场，有一位女士自己没有购房名额，用妹妹的名额买来自住。还有十几个潮汕置业者组团来深圳，从早上坐到下午3点半，就是为了买到心仪的户型。有位男性购房者，排号并不靠后，因心仪户型、楼层已被选，直接弃权退出，并不恋战。

房企数据下滑

成普遍现象

近日，上市房企纷纷发布5月销售业绩，与去年同期相比，销售增速放缓和增速下滑成为普遍现象。其中，受楼市调控影响，整体市场出现降温，成为重要的原因。第一梯队的三家房企中，万科5月实现合同销售金额579.9亿元，前5月累计实现合同销售2676.0亿元，同比均有所提升。碧桂园5月单月的权益合同销售金额为543.3亿元，同比减少4.88%。恒大5月实现销售535.3亿，同比增长近三成，但公司前5月的销售业绩低于去年同期。中型房企的业绩出现明显分化。前5月，一些企业仍能保持近50%的增长规模，但销售增速下滑到个位数的情况更为普遍，金茂、绿城、正荣等企业出现销售负增长。

据中原地产研究中心的统计，5月单月，中央部委和地方政府出台的房地产调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两月处于密集发布潮中。“多轮楼市调控政策下，投资客普遍不看好后市，认为目前已经处于楼市房价高位，适合将投资房产进行变现。”一位业内人士表示，随着调控越来越密集，楼市短炒客户离场，深户刚需人群购房提升。

对于大多投资者来说，国内确实只有股市和楼市这两个相对靠谱的投资渠道。有人甚至说，房子跌了或者不涨，“我就出租”。其实这只是业余投资客的看法，资金是有时间效益的，也许房价会缓慢上升，但作为投资者，缓慢的增速是无法满足其收益需要的，更何况有不可预知的政策风险。

现在很多外资银行在深圳已经开设网点，并且开立各种理财服务。他们所提供的一些理财服务，有的月收益不菲，你说干吗非要把资金投在楼市上？