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摘要：房地产“下半场”，真成了芒格都不敢碰的“万亿蓝海”？

在巴菲特的超级伙伴查理·芒格看来，有种“头盔生意”碰不得。

当年，芒格的子公司研制出一种高强度头盔：它选用凯夫拉尔纤维（防弹衣材料），能以一半重量，实现5倍于钢铁的强度。人们预测，这种头盔一旦投入生产，公司不但会跃居第一，更能挽救无数生命。

但芒格冷静地叫停了：我们更希望别人去生产。

他的理由不复杂：公司成为行业领袖毫不意外，但它注定会成为众矢之的。戴着它，冒失的高中生会在橄榄球场狂奔后重伤，警察和建筑工人在它的庇佑下活命。但接着，他们会坐着轮椅来告你，控诉头盔令其遭受半身不遂的不幸。

某种程度上，大幅改善了中国人租住条件的长租公寓行业，正落入芒格所说的“头盔陷阱”里。

一

2018年，大学刚毕业的康康，选择来杭州打拼。但打听租房时，熟人都吐槽表示“太难了”。

在网上，邂逅真房东、真房源是真爱，遭遇二房东、黑中介才是常态。“好地段+低价位”，是忽悠菜鸟的杀手级套路，只损失中介费算你命好，入住后钓大鱼才可怕。不论是“真房东”粉墨登场，还是违规出租“被人举报”，你都会被强行赶走、押金不退。报警没戏，打官司又耗不起。哪怕你不畏强暴是个健硕BOY，在断水、断电、堵锁眼“三连击”后，只能卷铺盖走人。

结果，康康毫不犹豫选择了长租公寓。

除了装修精致、家电齐全、拎包入住外，网上签约、押一付一、定期保洁、免费维修等服务，让康康感觉便利又贴心。

另外，康康顺便向管家小姐姐打听了公司情况，投出了求职简历。

如今，他已是这家公司“零差评”的“金牌管家”。

康康的经历，只是中国1.9亿租客历经巨变的缩影。

2014年之前，长租公寓还不起眼。但这一年，雷军在YOU+国际青年公寓投入1亿元重注，引发投资圈关注。

此时，彷徨的人们还看不清潮水的方向。但2015年，住建部下发“指导意见”，明确提出推进REITs（房地产投资信托基金）试点、发展租赁市场，为长租发展注入了一针“兴奋剂”。

等到2017年住建部选取12座城市搞试点，并在金融、税收、土地等政策上发布红利时，长租公寓风口乍起。

分散式公寓，以自如、蛋壳为代表；集中式公寓，有万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等争雄。此外，中介系、地产系、酒店系、电商系、创业系……1300多家长租品牌，涌入“蓝海”。

2018年，长租市场规模突破1.5万亿。即便如此，火热的长租公寓在整个市场的占比还不到5%，成长空间巨大。

从风口变为飓风的背后，是明确稳定的增长预期。权威数据显示，2020、2030年，中国流动人口将分别达2.82亿人、3.27亿人。与之对应，长租市场规模将保持2020年1.6万亿、2025年2.9万亿、2030年4万亿扩张的节奏。

有人由此断言，中国房地产的“下半场”，或将是长租公寓。届时，大概率会出现持房超100万间、估值超100亿美金的超级独角兽。

超级蓝海，不言而喻。

这么大的空间、这么好的行业，2018年却连遭水逆。

从疯抢房源推高房租引发炮轰，到监管缺位导致租金贷暴雷，甚至非法改建、恶意骗贷、环保等问题层出不穷，接连曝光。某些企业运用高杠杆跑马圈地，乃至恶意套取租金，给全行业带来巨大的风险和争议。

朋友圈内，关于长租的认知更走向极端。

有人既不明白这是行业“成长的烦恼”，也无视长租破解租房难的时代进步，在贩卖焦虑的同时，将长租公寓与“爆仓”、“诈骗”、“白血病”、“比贩毒来钱快”、“要钱又要命”等惊悚词汇捆绑在一起。由此导致的维权、诉讼风波，更引发持续争议。

当长租沦为一种“头盔生意”，它的未来，究竟会向何处去？

二

2018年9月，当何晓下班回到家，妻子劈头就问：你怎么还不辞职？

一句话，刺痛了他的心。

当时，自如正处在“甲醛门”爆发的风口浪尖。但作为品质管理部负责人，何晓知道，自己付出过怎样的努力。

2011年，自如一成立就规定：所有家具板材，必须符合国标E1级标准（国家强制健康标准）；

2015年，自如规定：新装修房源，必须完成空气治理才能出租；

2017年，自如启动“深呼吸”项目，从板材、辅料、施工等方面，研究综合解决房源空气质量问题的办法；