我们的观点：2019 财年内公司完成了三笔资产处置，剥离 12 处香港非核心资产的同时收购了两处内地商业物业，公司进一步加大内地市场的投入，这在未来也将作为公司长期战略发展方向之一。年内公司的物业组合获得进一步丰富，香港本地物业租金收入稳步上涨，内地业务仍在积极探索和成长中。公司的分派力度稳定，分派额保持稳定增长，且资金充足无财务性风险，在外部环境不稳定的情况下具备较高的风险抵御性。公司的当前分派收益率为 2.8%，建议投资者积极关注。

　　FY2019 平稳，整体符合预期：2019 财年公司共实现收入 100.4 亿港元，同比与 FY2018 持平。从构成来看，零售物业业态、停车场和其他物业相关收益分别占比 77%、20%和 3%。分内地市场和香港市场，收入占比分别为 10%、90%。物业收入净额为 76.9 亿港元，同比微增 0.3%，内地和香港物业的收入净额分别占比 10%、90%。归属单位持有人的利润为 203.3 亿港元，同比下降 57.4%，主要受到投资物业公允价值增长下降及出售收益下降影响，公司 2019 财年的业绩整体符合预期。

　　香港物业回报稳定，瞄准内地市场加大投资：2019 年 3 月公司以 120 亿港元总代价出售了香港 12 处物业资产，同时 2019 年 1 月以 25.6 亿元人民币收购了北京京通罗斯福商场，3 月以 66 亿元人民币收购深圳怡景中心城项目，至此公司在内地共持有 5 处物业，分布在 4 个一线城市。未来公司还将在内地市场积极寻找优质物业标的，内地物业重要性逐步增强。

　　租金保持增长，出租率维持高位：商品零售为公司物业项目的主要业态组成。香港物业中来自于零售、停车场和其他杂项的收入占比分别为 74%、 22%、4%。截至 2019 财年，香港和内地的零售物业出租率都维持在 95% 以上的高水平。香港物业租金稳步攀升，年内同比增长 9.0%。租约结构方面，到期分布较为合理，香港和内地将于下一年度到期的出租面积占比为 26%、22%，大部分于 2021/2022 年及之后到期。而从续租调整率来看， 目前香港部分调整率为 22.5%，内地部分为 30.2%，均处于较高水平。

　　风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、租赁收入不及预期。