大家知道，一份拿地的可行性研究报告动不动就几十上百页，我也听说有家论证比较严谨的开发商做PPT甚至可以达到200多页的高峰，但是老板的时间是有限的，一般很难一页页的给你翻过去，必须要看重点，很多PPT的图表做出来其实也就变成无效页，开会时候直接就是过过过。

　　本文就是讲讲在可行性研究报告中最重要的、能影响拿地决策的四页PPT，基本上有经验的人只要看了这四张图，一块地感觉如何、地价大概能拍多少钱、未来房价能到最少，基本上了然于胸。

　　第一张图：区位图

　　房子卖的是地段，地段决定了房子和土地的价值。第一张图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位，是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是怎么样的，交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的，是否是城市的重点发展方向。如果有经验的人，还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。

　　在这张图里，主要是给老板直观的区位感受，评估的是地块未来的升值潜力。

　　第二张图：现状航拍图

　　现状航拍图包含了很多信息，不少风险看这张图就能看出来，主要就是看下面3点：

　　1、现场状况，特别是地块是否是净地，地上是否有未清理的建筑物或构筑物，小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。

　　2、地块的方案设计判断，有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况，脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。当然有些风险点也能提前掌握，比如周边老小区密集的时候，日照影响、沉降可能就会很麻烦。

　　3、城市界面判断，这张图可以清晰的表现地块周边的情况，是否是建成区、是否有充足的人流车流等。

　　这张图对老板的影响还是很大的，老板有时候不太会关心测算，但是会有自己的一套看地理念，而看项目航拍图往往他心里就会有好恶了。

　　第三张图：土地价格图

　　土地价格图是非常重要的评价拿地好坏的一张图，从技术上来说，就是采用了市场比较法，通过周边市场行情来评估下我拿地的合理价格。

　　有经验的人运用这张图，通过比较现时点的市场热度与对标地块成交时点的市场热度、本地块的区位与对标地块区位的大致对比、地块容积率商住比等指标的对比、是否有非市场化地价决定因素(设条件、熔断摇号等)，只要不要漏项，基本上已经能够判定这块地现时点的合理地价了。

　　这张图，我认为是四图中最重要的，区位可以美化修饰、销售好坏可以解释、测算可以乐观调整，但是市场对土地价格的反应骗不了人。

　　第四张图：房价及存量图

　　房价图配上存量去化表格，基本上可以看得清楚目标地块的现时点价格，以及未来的价格上涨潜力。

　　一般来讲，目标地块的定价是跟着周边竞品售价走的，但是当周边的存量小、月均去化量大的时候，一定是有涨价压力的，此时，就适合走激进的定价策略；反之，则要考虑是否要承担一定的跌价风险。

　　这张图一般是和土地价格图配合起来使用的，反应了一种房价和地价的比例，其实也是对市场热度的一种反馈。市场热度高的时候，成交的土地楼板价往往会接近甚至和周边房价持平，如果要去参加竞价一般不可能捡漏，想拿下就需要有拍到房价的勇气，决策者也需要这张表来统筹考虑下是否需要承担风险。

　　小结：上面4张图是示意图，做的也有点粗糙，真的好好做的时候也是需要打磨的。但是一般而言，一个合格的投资人员，只看这四张图，结合项目的规划指标和商务条件，也应该对一个项目的好坏有了自己的初步判断。

　　文：周璐的笔记，转载已经授权，对原文作者表示感谢。

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