土地市场向来不缺意外：纯商品房宅地仅24轮就成交；港资爆冷战胜内资。

文 | 张心梦

“低迷”成为很长一段时间里北京土地市场的主旋律。

不过，5月28日下午，北京出让的一宗孙河不限价不限面积地块，着实给市场打了一剂兴奋剂。

战胜了呼声很高的中海、首开、保利等诸多央企，最终黑马港资恒基经历24轮以30.2亿元，溢价23.3%夺得孙河地块，楼面价为6.9万元，业内预计项目未来售价将在10万左右。

“周边是龙湖、首开、首创、泰禾开发商云集的地方，项目是最具代表性的高端产品，如果说北京是品牌开发商的门槛，那孙河就是他们的修罗场。”谈到孙河在北京市场地位时，一位北京房企投资人士说到。

在房企手中充斥着各种限竞房、共有产权房的“鸡肋库存”之际，一块不限价、不限面积的商品宅地除了补货之外，对于团队打造、品牌价值提升也颇具意义。

值得一提的是，此前北京市规划和自然资源委员会举办的2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会上，今年推出的不限价地块达4宗，而去年全年仅成交一宗不限价地块，可以看出，今年以来北京不限价地块供应量明显增加，这也是北京土地市场2019年的一个重要转变。

京城久违纯商品房住宅用地

今日出让的孙河地块，挂牌出让起始价就达到24.49亿元，起始楼面价5.64万/平，容积率1.1，土地面积3.94万平方米，建筑控制规模4.34万平方米，建筑控高为18米，可以推测是一宗低密宜居地块，但开发商如果想打造纯别墅区还是有一定困难。

另外，项目未来售价是否能让开发商做到至少“盈亏平衡”还是个未知数。

和硕机构首席分析师郭毅表示，孙河刚刚取得预售许可的商品房项目懋源璟玺，合院产品的整套均价批到了8.6万，由此大致可以看出住建部门对区域价格的接受上限。与之相比，只给孙河新地王留出了1.6万的空间。

2011年，孙河在政府的规划下打造为低密度别墅区，是北京首个政府规划建设的低密度区域。此次出让的地块是孙河区域仅剩的两宗住宅用地，另一宗是住宅混合用地。

由于北京高端项目土地的稀缺，孙河板块成为开发商们竞逐的猎场，地价也持续升温。从2012年龙湖以2万/平方米的楼面价拿下孙河第一块地后，孙河板块地价一路攀高，甚至在2015年9月被保利首开联合体推至8.5万/平方米。即使在限竞房时代，孙河区域新房的限价也基本在6-7万。

因此，作为北京推出的一宗不限价、不限面积的纯商品房用地一经挂牌就被业内认为将引发一轮大战，尤其在经历过去相当长一段“国企兜底土拍”之后，此次孙河地块吸引的开发商有央企、民企、港资甚至还有险资，包括恒基、昆泰、平安、中海、首创+招商、龙湖、华润+中粮、碧桂园、保利、首开。

值得一提的是，最近的土地市场升温并不是北京一城现象，中原地产首席分析师张大伟指出一线城市挂牌土地明显上涨，多年卖地都非常谨慎的深圳，年内首次挂牌将在6月24日出让5宗居住用地，起始总价154亿。

中原地产研究中心数据显示，5月以来，40个一二线城市的住宅土地供应合计增加挂牌516宗地块，这些地块的合计起价高达2844亿，对比2018年5月同期上涨了123%。环比也上涨了20%。

在北京土地市场长期被限竞房，共产房垄断的背景下，商品房几乎快要成为绝版。