8月28日，中国金茂(00817.HK)在香港发布了2019年中期业绩报告。

　　自2018年晋级新千亿公司后，中国金茂在销售规模上，持续保持着高质量的稳健增长：2019年上半年，中国金茂达成合同销售金额约785亿元，销售面积约358万平方米，排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响，中国金茂合同签约销售净额同比增长约79%；销售面积同比增长114%。

　　此外，截至半年业绩报告发布日(8月28日)，中国金茂的合同签约金额与回款金额已双双突破一千亿元人民币。

中国金茂前八月回款、销售均突破千亿

　　回款率超90% 中国金茂的双千亿之路

　　回顾中国金茂2019年的“双千亿”之路，公告显示，自3月开始，中国金茂就进入签约“加速度”节奏，单月签约额均达到百亿以上。

　　3月，中国金茂取得签约销售金额为人民币100.35亿元；

　　4月，完成签约销售金额127.92亿元；

　　5月，取得签约销售金额133.39亿元——销售金额延续前两个月的递增态势，以更快的速度奔向千亿；

　　6月，中国金茂刷新今年单月最高成交金额，达成签约销售额约239.97亿元。

　　据了解，2019年前八个月，杭州、北京等城市签约额均突破百亿。

　　与此同时，回款速度亦紧跟签约上升趋势突破千亿，中国金茂以超过90%的回款率实现了高效、有质量的增长。

　　金茂式的高质量增长“加速度”，进一步缩短了2019年的“金茂千亿时间”——去年，中国金茂花了将近10个月，首次跻身千亿阵营；今年，完成签约额和回款额双千亿，中国金茂仅仅用了不到8个月时间。此外，在克而瑞发布的2019年上半年房企销售排行榜中，中国金茂的排名也由2018年的第24位大幅向上跃升五位，晋升为第17名。

　　这表明，中国金茂再次以势如破竹的“金茂速度”，展示了其穿越地产周期、持续增长的地产优等生实力。

　　双千亿背后，“金茂模式”速度与质量兼顾

　　中期业绩报告中，中国金茂以四个重要数据呈现“两升两降”的形态——高增长的签约销售额和销售面积，进一步下降的平均借贷成本和净负债率。

　　2019年上半年，中国金茂的净负债率下降至67%，持续位于行业安全稳健范围内。同时，金茂更赢得了资本市场的信赖，持续保持着TOP20房企同行中的极低的资金成本。

　　资料显示，2019年上半年，中国金茂先后成功发行了5年期18亿人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据，利率分别为3.72%、4%、4.25%。2019年上半年，中国金茂当期平均借贷成本较2018年年底下降了0.15个百分点，达到4.96%。

　　同时，中国金茂上半年保持了利润的稳健增长，37%的毛利率处于行业领先水平，核心净利达到32.81亿元，稳步向上增长。稳健的财务及强大的融资能力，支持着中国金茂的未来扩张。上半年，中国金茂共计获取项目24个，新增加优质土储643万平方米。截至6月30日，中国金茂总土储为6998万平方米，能够为公司未来三至五年的规模扩张提供坚实基础。此外，截止至2019年6月30日，中国金茂物业及土地已销售未做收金额约1,766亿元人民币，提前锁定了未来一至两年的业绩和利润增长。

　　值得一提的是，金茂上半年新获取项目中，城市运营项目达5个，土储贡献率达到45%。同时，上半年中国金茂拿地成本进一步摊薄至5300元/㎡，同比降低30.4%。

　　如今，中国金茂已有16个城市运营项目在手，其城市运营模式已然进入成熟复制阶段。根据中报公布数据，报告期内中国金茂的物业销售平均单价为24000元/平方米。据此粗略估算，中国金茂的土地成本仅占售价的22%，未来产品将有更多空间投入研发建设成本，在进行更优质产品打造的基础上拓宽利润。

　　2016年至2018年，中国金茂的销售规模复合增长率达到了50%以上，处于行业高位。在2019年经济下行压力增大、融资紧缩、行业在长期调控中建立长效机制的市场大形势中，中国金茂仍能保持速度与质量兼顾的增长态势。

　　一个以城市运营为特色，通过内生动力突破地产周期实现持续高增长的“金茂模式”已经成熟。

　　产品力、城市运营、混改——金茂模式的三大内生动力

　　不同于其它企业，中国金茂能不受市场周期影响，得到稳健持续发展的根本原因是：金茂模式不是往外踩节奏，而是向内要动力。持续领先的产品力、独树一帜的城市运营模式、以及2019年通过混改实现的更有活力的股权结构，是中国金茂2019持续稳健进阶的三大内生动力。

　　• (1)持续领先的产品力