7月份新增住宅供应量一直不温不火（图文无关）

{刚刚过去的7月，东莞楼市就与近期气温一样，在夏日炎炎的基调下又受到台风影响，间隔着阵阵降温细雨，不冷不热。

笔者了解到，东莞7月楼市表现不温不火，总体走势平稳，成交量稳定在45万至55万平方米，波动较小。成交出现区域和个盘分化，热销与滞销并存，松湖、滨海和临深片区相对其他片区成交情况良好，部分区域及项目成交情况不理想。房价总体以平稳为主，涨跌并存。

全市住宅供应3117套

合富大数据显示，7月东莞新房供应41.8万平方米，同比增加六成，环比略增3%。网签面积约50.4万平方米，同比增加三成，环比略减9%。总体供应偏紧，连续3个月供应量小于网签。

另外，今年全市每月新房成交量较平稳，连续5个月处于45万至55万平方米区间。自2018年1月始，每月成交量平稳在45万平方米上下小幅波动。

从具体数据上看，7月全市住宅供应3117套，环比下滑13%，同比增加36%；供应面积35.92万平方米，环比下滑11%，同比增加37%；成交4458套，环比下滑10%，同比增加31%；成交面积50.44万平方米，环比下滑9%，同比增加31%。

笔者了解到，6月东莞一手住宅网签量出现一个小高峰逼近5000套，7月则稍显回落，但仍高于1月至5月。相较6月，供应套数和供应面积环比均出现较大跌幅。7月前4周新增住宅供应一直不温不火，直到月底最后3天才出现大批量集中预售。

塘厦住宅潜在供应量最多

据悉，截止到7月31日，东莞市一手住宅潜在供应量794.3万平方米，环比上月（2019年6月：797万平方米）基本持平，其中洋房潜在供应量668.6万平方米，环比上月微减1%，别墅潜在供应量119.3万平方米，环比上月增加5%。

各区域住宅潜在供应量中，前三为塘厦、沙田、麻涌，塘厦继续位居第一，住宅潜在供应量约62.3万平方米，环比上月减少4%；沙田镇共有约55.7万平米的住宅潜在供应量，与上月基本持平；麻涌进入前三，共有50.9万平方米住宅潜在供应量，环比增加18%。

各片区中，东部产业园片区及松山湖片区成为一手住宅两大顶梁柱，网签量十分接近，前者为964套，后者为933套，成为冠、亚军。城区片区及临深片区则环比有较大的跌幅。水乡新城片区一手住宅网签量最少，为406套。

7月六大片区中住宅成交量增加的是松山湖片区和东部产业园区，其中东部产业园区成交量环比增加31%；而东南临深片区成交量环比下滑达35%，但两个片区成交面积差距相对有限。值得注意的是水乡片区住宅成交量最低。

全市各镇区中，成交量排名前十的分别是东坑镇、沙田镇、塘厦镇、虎门镇、寮步镇、麻涌镇、石碣镇和石龙镇。

商住用地“井喷式”成交

合富大数据显示，继4月至5月的首波商住供应潮后，7月商住用地再次集中入市，共成交6宗商住地块，占地面积约15.7平方米，建面约38.2万平方米，成交金额约46.1亿元，楼面地价持续上涨，约13441元/平方米（剔除配建面积），为历年同期最高。

而从7月起相关部门首次引入“终极报价”规则，竞拍更为规范、公平，房企拿地更为理性，相比4月溢价76%，5月溢价47%，7月溢价持续回落，约32%。

其中7月8日当天两宗地拍——美的集团首进东莞拿下石碣地块，莞民投集团拿下桥头地块，备受市场关注。

新开工量低位回升

合富大数据显示，2019年7月整体开工726万平方米，环比大幅增加178%，其中住宅开工量约45万平方米，环比前一个月大幅增加近4倍，与去年同期相比则减少约65%，非住宅开工量约28万平方米，环比增加65%；前7月，住宅开工共约252万平方米，与去年同期相比减少近三成，为2011年来同期住宅开工量最低年份，预示着未来东莞楼市将面临严重的供不应求。

笔者了解到，截至2019年7月31日，全市一手住宅库存面积约441万平方米，较去年同期略少9%。按照3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为：8.7个月、10.3个月，连续4个月减小。随着房企放慢新品上市步伐，库存总量及去化时间呈现出双双回落态势，东莞去库存压力总体不大，支撑房价平稳。

二手房呈现量涨价跌

二手房方面，7月成交呈现量涨价跌的态势。乐有家研究中心数据显示，7月东莞二手房过户3578套，环比上涨11.33%，成交均价为16148元/平方米，环比微跌3.7%。

7月全市二手房过户量超千套的片区有两个，分别是城区片区的1046套，环比上涨10.2%；临深片区的1023套，环比上涨8.3%。这两大片区凭借着自身优质完善的配套，成为了二手房交易最火热的区域。而滨海片区及水乡新城片区虽然近期各项规划动作频频，但因当地二手房市场货量不多，故成交量仍未起来。