本报记者陆宇航

　　在贷款市场报价利率（LPR）新机制出台不久，备受市场关注的房贷利率相关事项在8月25日有了定音。当日，人民银行发布公告，宣布自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

　　值得关注的是，在“换锚”LPR后，房贷利率设定了下限：以8月20日发布的LPR计算，首套房贷利率不低于4.85%；二套房贷利率增加60个基点，不得低于5.45%。这样一来，在诸如上海等地存在的九五折、九折等房贷优惠或将一去不复返。除了持续向“房住不炒”的原则看齐外，此次新政也明确了“因城施策”的方针，并提出可“一年一调整”的灵活定价模式。

　　“此次房贷利率和之前相比并没有下降，甚至还有一些微幅上升，表明中央对于房地产市场稳定的态度。房地产市场长效机制是诸多政策的一个组合体，目前以LPR为基础的房贷利率政策只是其中一个小的组成部分，地方城市主体在利率方面有了更多的选择空间。”兴业银行首席经济学家鲁政委表示。

　　对购房者影响不大

　　“大概都是跟我说要赶紧下手，再等有可能利率要上升了。”8月26日一早，有购房意向的小王就收到了多家中介的信息。在近年来政策密集发布且影响显著的背景下，楼市新政往往被中介用来撩拨购房者的敏感神经。那么，面对此次房贷利率新政，购房者们需要担心吗？

　　人民银行相关负责人表示，个人住房贷款定价基准转换后，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

　　“从短期的实际利率水平来看，仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。” 融360大数据研究院分析师李万赋表示，若10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，从理论上来讲，最优质的新发放房贷客户的购房成本将有所上升。

　　不过，根据融360大数据研究院发布的35个城市最新房贷利率数据，首套房贷执行九折乃至九五折的城市已经非常少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%；35个城市的平均首套利率为5.44%，显著高于4.85%。

　　二套房方面，7月份也仅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）两个城市低于5.45%，35个城市的平均首套利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。同时，近几个月来，无论是首套房还是二套房，35个城市的平均利率都呈微弱上行趋势。

　　中国银行国际金融研究所研究员范若滢认为，短期来看，本次房贷利率调整对市场的影响不大，有利于保持房地产金融政策的连续性和稳定性，维护房地产市场的平稳健康运行。“一方面，本次房贷利率的调整，针对的是新发放的贷款，并未影响存量贷款；另一方面，调整后的房贷利率与之前模式下的房贷利率基本相当。”

　　值得一提的是，人民银行明确，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年。业内人士表示，这样的灵活方式，或将在长期内减少借款人的综合利息支出。

　　拧紧房贷利率下行阀门

　　人民银行副行长刘国强近日在国务院政策例行吹风会上表示，此次“利率并轨”改革，房贷的利率由参考基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。

　　此次新政在规定了定价基准转换的标准后，还设定了相应的下限标准，让房贷打折成为历史。值得注意的是，这也成为一些不良中介用来影响购房者的说辞。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似政策在实际操作过程中，或倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中，往往会存在放大政策效应的现象，所以不排除近期部分正在看房的群体或加快交易。近期，要查处相关中介机构虚假宣传的做法，比如通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。购房者应该理性看待这项政策，不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向。

　　“后期，如果LPR利率下调，根据规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。值得注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著、普遍性下降。”李万赋表示。

　　“明确房贷利率下限，体现了货币政策的结构性特征，能更有效地引导信贷资源流向实体领域。”范若滢表示，一方面，我国民营小微企业融资难融资贵问题依然严峻，未来仍需要切实降低实体经济贷款利率水平；另一方面，高房价导致我国经济杠杆率高企、金融体系脆弱性增加，需要避免房贷利率下降引发资金再次流向楼市。范若滢认为，未来，货币政策既能够通过LPR引导实体经济贷款利率水平下降，也能够有效避免房贷利率下降引起房价进一步高涨，能更有效地引导信贷资源流向实体领域。

　　更好契合楼市长效管理机制