取得预售证3个多月仍未开盘 天健地王入市困局

　　陈靖斌

　　房贷利率悄然上调的压力下，广州楼市8月上旬的成交量“成色不足”已是不争的事实。根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，8月5~11日广州新房共网签1456套，环比下降17.18%；网签面积为152111平方米，环比下降16.71%。

　　从今年走势来看，此前31周广州平均单周网签量约为1640套。即8月5～11日网签量远低于开年以来的平均水平。

　　而广州市白云区商品房8月上旬的成交量，更是呈“断崖式”下跌。根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，广州市白云区5～7月成交套数分别为333套、393套、416套，8月上旬广州市白云区的成交量，仅达74套。

　　伴随楼市成交逐渐回落，《中国经营报》记者近日走访发现，在白云新城预计8月底入市的天健集团地王项目——天健云山府涉嫌“捂盘惜售”。4月份取得的预售证，而如今开盘时间与价格仍未具体确定。在8月初更是被广州市住房和城乡建设局（下称“市住建局”）曝出工程项目存在突出质量问题。

　　对于是否涉嫌“捂盘惜售”，市住建局通报的问题如何整改等情况，记者分别致电致函了深圳市天健（集团）股份有限公司（000090.SZ，下称“天健集团”）以及市住建局，天健集团相关负责人向记者表示，相关信息以上市公司对外披露的为准。市住建局方面，截至发稿未做进一步回复。

　　广州房地产市场趋于理性

　　自8月份以来，多数银行普遍执行首套房贷利率基准上浮10%、二套房贷利率基准上浮15%，但部分银行上调了房贷利率，如浦发银行于8月初将首套房贷利率从基准上浮5%上调至基准上浮20%，二套房贷利率也从基准利率上浮20%到基准利率上浮25%。

　　伴随着房贷利率基准上浮的影响，广州楼市8月份的成交水平呈“断崖式”下跌，根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，截至8月18日，广州全市新房共网签2624套，相较7月新房网签11346套，网签环比下跌76.8%。其中白云区新房网签74套，相较7月份网签416套环比下跌82.2%。

　　在房贷基准利率调控上浮之下，广州的房地产市场逐渐趋于理性。然而记者走访发现，准备入市的高价地王天健云山府，在房贷基准利率上浮存在去化难的背景下，预售证获得近4个月来，至今开盘日期仍未确定。

　　“天健云山府目前还没开盘，销售价格待定，预计在8月底开盘销售A1、A2栋，单价区间在60000～70000元/平方米左右。”近日，在走访天健云山府销售现场，相关置业顾问如是告诉记者。

　　事实上，根据阳光家缘数据显示，早在今年4月30日，天健云山府A1、A2栋就已取得预售证，预计预售套数124套。

　　距离天健云山府取得预售证，已时隔3个多月。早在2016年，广州市房屋交易监管中心就曾表示，预售项目在取得预售证10天内须开放房源，明码标价，其还称，下一步将严厉打击捂盘惜售的行为。

　　天健云山府置业顾问告诉记者，由于该地块拿地价较高，为了顺利实现盈利去化，第一期只有6套的大户型，其余均小户型。第二期开盘后全部是大户型，单价至少75000元/平方米以上。“我们这块地当时拿地价40411元/平方米，正常应该卖地价的两倍，刚开盘卖是不赚钱的，第一期为什么有小户型又卖这么低的价格，就是打开市场，因为天健在广州，很多人都不是特别了解，所以天健想把广州的品牌效应打出去，前期便宜卖，再通过后期来实现它的盈利，正常40411元/平方米的楼面地价肯定是要卖80000～90000元/平方米，现在只卖60000～70000元/平方米的价格，大户型第一期也有，不过只有6套，第一期先卖A1、A2栋，包含29套75平方米小刚需，6套大面积，后期卖A3栋肯定价格就会上来，A3栋领导初步的意思至少是75000元/平方米起底。”

　　据了解，天健云山府共建有13栋，目前已全部封顶，户数仅卖363户。而天健地产目前在广州仅有5个项目，其中包括早期的天健上城，2018年开盘的公寓项目天健汇，而天健云山府为第三个项目，还有两个未开盘项目在黄埔区板块以及增城板块。

　　近4月未开盘背后

　　近4月未开盘背后，是天健集团以“面粉”贵过“面包”的价格获取该地块。

　　根据城市房产监控所录得数据显示，2019年7月18日～8月17日，广州市白云区新楼盘平均单价仅为5.46万元/平方米，而二手房均价仅3.06万元/平方米，而该项目拿地的楼面价，也与周边新楼盘均价相当。

　　2016年11月25日，广州市天健兴业房地产开发有限公司以188968万元、配建9900平方米公寓的高价将该地（编号为“白云新城AB2911053地块”）收入囊中，折合楼面价40411元/平方米。

　　而拿地时周边在售的一手楼盘仅有一个，售价为41000~42000元/平方米左右带装修。周边二手房居多，均价在20000~27000元/平方米之间。