单单盖房子，已经成为过去

种种迹象都意味着，楼市下半场的序幕已经拉开。

而下半场的其中一个重要主题便是城市更新！

这座热腾腾的城市，从迅猛扩张、强力外拓、快速跃起，慢慢转变成为向内里寻求成长，寻求内在的驱动力——那就是城市更新！

我们不难发现，城市更新已经成为越来越热的话题。

几乎每一天，都有城中村改造进度更新的消息传来，“某巨无霸城中村被某大鳄拿下了”、“某巨无霸旧厂区开拆”、“又有哪一商家拿下连片的微改造工程”、“老城某片区更新规划方案出炉”……

2018年年初，城市更新这个词条的百度搜索指数是500多万；2018年年底，其搜索量达到了1000多万；再到现在，这个词的搜索量又翻了一番，达到2000多万。

长期盘踞话题焦点的城市更新，给城市、给开发商、给居住在城市里的所有人会带来怎样的变数？它已成为楼市下半场的最大悬念、最大期待。

存量时代的必然选择

中国经济随着近几十年的快速发展，城镇化建设初期目标已基本完成；随着新城开发速度放缓以及城市建设用地不足问题的出现，存量物业的改造运营将取代新建开发，成为城市更新的主要手段。城市也从增量时代进入了存量时代。

城市从增长，进入成长，这是个非常复杂的问题。

因为，一个城市空间的经济学，代表集体的共同的命运。必须求得城市更新最大公约数：更新土地，要获得更高的产能；在这里居住的人们，要获得更大的幸福感；参与建设的投资方，要获得比较合理的利润；而政府决策者，还要为历史负责，为未来的人居留下空间。

如果说，过去的城市发展，是一层层向外部扩张。那么，现在的城市建设则是一次次内在的有机更新。

广州城市更新规划研究院院长骆建云认为，虽然，广州已经历了十年的三旧改造和城市更新，但是，无论是政府，还是企业，包括社会仍然在思考，我们的政策、机制如何进行创新，“无论是自上而下，还是自下而上，都需要制度的重新设计。”骆建云认为，虽然很复杂，而且挑战性很大，却不得不这样去做。因为城市前进的步伐，除了城市更新，别无选择。

开发商即将面对大洗牌

城市更新是一片蓝海。于开发商而言，如果放弃这个机会，相当于你放弃了下半场的入场券。而楼市下半场的红利，你便无法分享。

所以，越来越多开发商争先恐后加入城市更新阵营。据广州公共资源交易中心的不完全统计，截至2019年5月，广州至少有195个城中村开启改造工作，大多数有开发商参与。

就当下而言，品牌房企超半数已经参与到城市更新领域，合作、收并购加速进驻。开发商参与城市更新主要有三种方式——独立运作、收并购和合作运营，佳兆业、保利、富力等企业就是以独立运作为主，强化城市更新的品牌内涵；中南、旭辉、龙光等主要是以收并购为主；碧桂园、奥园、美的地产等主要以合作形式参与，成立平台公司。

虽然姿势不同，但步骤却很一致。

不过，城市更新是一片蓝海，但不可能是所有房企的蓝海。

因为，要参与城市更新可没那么容易！城市更新改造对于开发商而言，资金、谈判力、专业程度和运营能力的要求都非常高。所以，城市更新改造会成为实力开发商的机会，与此同时也会成为淘汰能力较弱的开发商门槛。

中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，城市更新是个复杂的系统工程，参与者会面临很大挑战，开发环节是非常长的，从一级开发到二级开发，到存量运营，里面关联的环节多种多样，要求运营主体要有非常强的能力。

在新一轮市场格局的建立过程中，改造运营能力也将取代之前拼土储、拼资金、急速扩张的传统路线，成为各方角力的新核心竞争力。未来的开发商，绝对不能只会盖房子和卖房子。

因此，对地产行业的参与者而言，无论是意在改善民生、提升城市价值的地方政府，还是资金实力雄厚、开发经验丰富的地产商，以及是善于运用金融工具的私募基金等，都将面对前所未有的考验。

专家

视角

有能力做城市更新的开发商

要有“九力”

城市更新存在的痛点主要有六个方面：周期长、体量大、手续繁、拆迁难、工艺要求精、运营难。解决这些问题，对运营主体的能力提出更高要求。

我们做过多个案例研究发现，能够做成功的关键，是选择合适的运作主体。首先，要有很好的规划定位能力；第二，政策研究能力较强；第三，拆迁推进能力较强；第四，产品打造能力较强；第五，后续运营能力很强；第六，资金平衡能力较强；第七，企业的组织能力较强；第八，文化力、经营理念较好；第九，品牌、口碑、实力的沉淀和老百姓的信任度，这些都非常重要。

你过去做过什么、做得怎么样，这是很重要的实力支撑，拥有这九种能力才能把城市更新工程做好。

城市更新，需要制度的重新设计