文/马跃成

本轮调控三大利器，限购、限贷、限售，限购就像铜墙铁壁不可逾越，你不够买房条件，说啥都没用，一个区域的楼市因为限购会立刻降温，这是打击投机炒房的最有效的武器。限售是调节市场供求关系的一个杠杆，针对的对象也是投资者，由于投资者主要利用金融杠杆，短期炒房，短期获利，有的根本没有投入自有资金，通过空手套白狼，快进快出实现盈利。因此，限售可以精准打击这些投资客，通过延长卖房周期，提高投资成本。

限贷的办法相对来说，更温柔一些，不像限购和限售那么直接，针对性也不够强，因为限贷具有普遍性，刚需自住需求也会受到影响，特别是首套房的购房者，本来是需要照顾优待的对象，但是因为限贷措施，没有区分投资需求和自住需求，只针对一个范围采取同样的政策，因此，误伤自住刚需也就难以避免。

限贷是提高购房成本和购房的难度，主要从两个方面下手，一个是提高首付比例，通过提高进入楼市的门槛，对那些企图通过高杠杆率来炒房的人进行必要的限制，投资者没有办法买这么多的房子，当然也就没有办法炒房了。另一个是提高贷款利率，通过提高购房成本的办法压缩投资客的盈利空间，让投资客无利可图，从而退出市场。

虽然限贷在执行的过程中，会伤害到自住刚需族，但是，其根本目的也是要打击投资需求，有效遏制房价上涨。实现“房子是住的不是炒的”定位，最终达到“坚决遏制房价上涨”的目，从而让刚需族实现降低购房成本的愿望。而降低成本的最好办法就是让房价降下来，回到合理空间。

最近，以杭州、南京、苏州、无锡、武汉、成都等为代表的多个热点二三线城市，都已开始执行或正研究出台房贷利率上浮政策。各地首套房贷利率较基准均有不同程度上浮，二套房贷利率上调比例更甚，普遍10%起，个别地方甚至高达40%。

有机构发布的监测数据显示，今年7月，全国首套房贷平均利率5.44%，相当于基准利率的1.110倍，环比上涨2BP;二套房贷平均利率为5.76%，环比上涨1BP。全国首套房贷利率水平TOP10名单，是苏州、武汉、南宁、合肥、无锡、郑州、成都、南昌、青岛和南京。榜首苏州的首套房贷利率为6.03%，是目前唯一“破6”者。当地个别银行因授信额度紧张甚至曾暂停受理房贷业务。

房贷利率上浮的直接影响到购房成本，因此，也就会影响到市场的供求关系。以贷款100万元为例，基准利率4.9%之下，30年应还利息总额为91.06万元。按房贷利率上浮20%即5.88计算，应还利息总额即为113.07万元，增加了22.01万元。而如按上浮30%的6.37%计算，购房人需支付利息124.48万元，累计多还33.42万元。

从房贷利率上涨的这些城市来看，基本上都是近期比较热的二线城市，所以调控的目的非常明确，在这些城市中唯一没有到位的是西安，还不知道什么原因，但是，近期西安楼市确实也已经开始回落了。从去年开始，一线城市的楼市相对稳定，并且是稳中有降，相对过热的城市中二线城市居多，三四线城市在棚改政策调整之后，降温明显。根据因城施策的要求，不同的城市采取不同的房贷利率上调政策，也确实是地方楼市降温的一个手段。【本文由“马跃成”账号发布20190817】