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　　导读：香港楼市在今年经历了先扬后抑的走势。

　　作者 | 第一财经 宋然 陈淑贞

　　在经历了2018年的低迷之后，香港楼市在2019年似乎迎来拐点。但好景不长，数据从6月开始再度下滑。

　　根据香港土地注册处的资料，香港住宅在6月份的按月销量下跌超过43%至4627套，为4个月以来新低。6月份，一手住宅销售下跌至仅1111套。在此后的7月，香港楼市继续下探，香港土地注册处数据显示，7月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共6380份，同比下跌24.6%。

　　香港楼市在今年经历了先扬后抑的走势。今年前两个月一手和二手住宅成交渐趋活跃，三月份之后，多个楼价指数均报升，中原地产数据显示，该行10大指标屋苑在3月2日录得23宗成交个案，同比上月大幅上升77%。

　　香港楼市再度下探

　　受经济大环境影响，香港楼市今年初以来的回升脚步停止，从6月开始继续呈现下探模式。

　　8月2日，香港土地注册处发表2019年7月份统计数据，数据显示，7月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共6380份，同比下跌24.6%；楼宇买卖合约总值540亿港元，同比去年7月下跌45.7%。上述买卖合约中，住宅楼宇买卖合约占4805份、总值441亿港元，分别同比下跌21.1%及32.4%；买卖数量环比6月上升3.8%，合约总值环比上月下跌2.8%。

　　下滑的数据从6月份开始显现。根据土地注册处资料，香港住宅在6月份的按月销量下跌超过43%至4627套，为4个月以来新低。6月份，一手住宅销售下跌至仅1111套。

　　最新官方数据指出，今年1月至5月，整体住宅楼价已上升10.4%，然而，根据研究机构莱坊早前分析楼价与香港的关连性的研究发现，一般住宅的楼价走势跟随恒生指数变化，但滞后三个月。自5月份以来，恒生指数曾一度下跌近10%，因此，一般住宅楼价会出现相应的调整。

　　香港楼市的调整不仅出现在住宅方面，包括写字楼和零售物业均出现不同程度下滑。莱坊数据显示，6月份九龙甲级写字楼市场的租赁气氛有所放缓，成交量按月下跌约30%。大部分在九龙东的租赁成交面积都不足3000平方尺。在市场气氛低迷的情况下，有部分公司为节省支出将写字楼搬迁到租金较低的物业。

　　莱坊相关负责人表示，虽然租赁需求放缓，但九龙区整体甲级写字楼租金按月上升0.5%。然而，整体租金上升是由少数例外个案造成。莱坊预计今年全年九龙区写字楼的整体租金只会上升1%至3%。

　　同时，自今年2月以来，香港零售销货额也同样呈现持续下跌状态。5月份，香港零售销货额按年下跌1.3%。奢侈品零售销售表现也持续疲弱，按年下跌2.7%。奢侈品销售转差，令改善零售物业租赁市场的情况更具挑战性，尤其是对于优质街铺而言，由于空置的店铺仍未租出，租金继续下跌。随着奢侈品品牌的实体店扩充步伐减慢，部分非奢侈品零售商正抓紧机会，在中环以外的核心区落户。

　　在整体环境不确定的影响下，莱坊预计零售业务表现仍将疲弱。预计今年优质街铺租金将下跌5-10%，而商场租金应保持相对稳定。

　　与上述普通物业相对应的是香港豪宅市场表现，尽管最近市场动荡，但高资产净值人士并不介意支付高昂价格购买豪宅，因此豪宅市场并未受到外部大环境影响而有所下探，目前仍属于较为坚挺的物业种类。

　　下半年不容乐观

　　2018年1月，香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。

　　过去十余年间，香港楼市持续走强，至2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价飙升至19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米，但香港家庭年收入中位数只有32.76万港元。一个普通香港家庭全年不吃不喝，在港岛买不起2平方米。

　　去年9月底，美联储加息，香港金管局跟进，多家香港本地银行上调最优惠利率，香港维持了十年之久的超低息环境结束了。看空香港楼市的机构排着队，一家接一家。

　　香港楼市的拐点就这样飘然而至。去年10月，香港新房交易金额降至此前16个月来的最低水平。转入11月份，截至11月14日一手私人住宅的交易金额和宗数已分别同比下跌六成和五成。反映香港二手房价走势的中原城市领先指数（CCL）在港岛、九龙、新界东和新界西全线下滑。